На загородном рынке – без перемен

С наступлением весны на загородном рынке г.Минска пока еще не произошло заметного оживления. Здесь по-прежнему больше наблюдателей, нежели покупателей. После примерно 20-30-процентного снижения цен на загородную недвижимость в кризисный 2009 год цены, в принципе, больше не падали и не росли. И пока никаких серьезных оснований для их изменения не видно.

Продавцы загородной недвижимости ждут весеннего оживления рынка в надежде продать свои объекты. Тот, кто не захотел пойти на снижение цены осенью, так до сих пор и не смогли продать свою недвижимость. Конечно, нельзя сказать, чтобы на рынке не было сделок. Они есть всегда. Но нет той активности, того азарта, который был характерен для загородного рынка еще каких-нибудь года 3 назад. Когда был бум и на летние дачи, и на дома в деревнях, и на участки…

На сегодняшний день на загородном рынке насчитывается порядка 4 тыс.предложений различных объектов загородной недвижимости. В то время как на квартирном рынке г.Минска предлагается примерно порядка 6,5 тыс. квартир. Поэтому сегодня рынок загородной недвижимости вполне сопоставим со столичным квартирным рынком. Но в отличие от квартир на загородном рынке есть объекты, которые не продаются годами. И здесь существуют 2 основные причины – то ли объекты выставлены на продажу по слишком высоким ценам, то ли продавцы не желают снижать на них цены.

В то же время, сказал в беседе Владимир Чернушевич, директор специализированного агентства недвижимости «Загородный дом», с наступлением весны агенты компании практически не бывают в офисе, а все чаще присутствуют на показах объектов. И там, где цена объекта соответствует качеству строения, а главное, у покупателя есть потребность в покупке загородной недвижимости, там есть и сделки.

А вот предпочтения у людей самые разные: кого-то больше интересует земельный участок с консервацией, чтобы уже на свой вкус и наличие денег достроить объект, кто-то больше интересуется уже готовыми жилыми домами. Поэтому назвать какие-то средние цены продаж объектов не представляется возможным. Здесь все зависит от месторасположения объекта, престижности направления, качества строения, инженерных коммуникаций и других факторов.

Со своей стороны начальник отдела загородной недвижимости агентства недвижимости «Квартирный вопрос» Владимир Кравец отметил, что, по наблюдениям специалистов данной риэлтерской компании, все же наибольшим спросом среди покупателей в настоящее время пользуются земельные участки в населенных пунктах, расположенные в наиболее чистых с экологической точки зрения районах, в престижных местах, вблизи водоемов, которые покупаются для строительства жилых домов для летнего отдыха. В принципе, уточнил начальник отдела, в престижных местах цены на землю не падают, да и свободной земли там нет.

Например, в настоящее время в Хатежино (Минский район, Хатежинский сельсовет) очень много земельных участков предоставляется нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам. В то же время в местах, где нет коммуникаций, цены на земельные участки варьируют в пределах порядка 15-17 тыс.долл.США. А вот участки по 10 соток, расположенные рядом с лесом, со всеми коммуникациями, продаются уже по 30 тыс.долл.США. По 30 тыс.долл.США продаются, к примеру, и участки в Налибогской пуще, хотя и расположены в 70 км от столицы и, кроме электричества, не имеют других коммуникаций. Но престижность места, расположение участков вблизи речки, леса не снижают их стоимость. А вот в Колодищах на бывшем военном полигоне, где нет коммуникаций, несмотря на близкое месторасположение участков от столицы, они как не пользовались спросом, так не пользуются и сейчас. То есть, уточнил В.Кравец, месторасположение участка, престижность направления играют определяющую роль при установлении цены на участок. И если дом можно перестроить, надстроить, подстроить, то место не перестроишь, высказал свою точку зрения специалист.

В то же время, отметил Николой Простолупов, директор агентства недвижимости «БелЦТН», минимальные цены, по которым сегодня можно купить загородную недвижимость, составляют около 3-5 тыс.долл.США. Это самый дешевый сегмент рынка загородной недвижимости, который составляют жилые дома в деревнях, на хуторах на удалении от столицы 100 км и более. Подобных объектов на рынке не много, но они есть.

В радиусе 30-50 км от Минска жилые дома можно купить за 15-30 тыс.долл.США. А вот что касается более близкой зоны от мегаполиса, то здесь можно найти дома по 50-100 тыс.долл.США, в 5-10-километровой зоне – от 80 до 150 тыс.долл.США. Но все эти цены, уточнил Н.Простолупов, характерны для дешевой загородной недвижимости. Что касается более дорогого сегмента рынка, то здесь есть предложения и по 500, и по 700, и по 1000, и по 1500 тыс.долл.США.

По словам В.Чернушевича, в настоящее время дорогие дома, как и раньше, продаются очень долго и очень тяжело – от одного года до двух лет. Многие продавцы никак не могут смириться с мыслью, что за последних два года дорогие дома упали в цене примерно на 100-200 тыс.долл.США.

«Дом – это эксклюзивное строение, и оно должно найти своего покупателя. Тот продавец, кому срочно не нужны не деньги, «держит» цену и, в конце концов, продает по той цене, которая его устраивает. Но есть много примеров, когда хозяин дорогой недвижимости идет на снижение цены, но продать объект все равно очень долго не может», – сказал В.Кравец. Например, в АН «Квартирный вопрос» был выставлен на продажу дом в Тарасово по цене 350 тыс.долл.США. Сейчас цена на него снижена до 180 тыс.долл.США. Однако, несмотря на это, дом пока так и не продался, хотя прошло уже 3 года, уточнил начальник отдела риэлтерской компании. В некоторых местах цены на дома упали на 20-30-50 процентов, но все равно не продаются. В то же время, каждый продавец хочет продать свою недвижимость не за бесценок, а хотя бы за те деньги, которые были вложены в строительство.

Учитывая то, что в последнее время как в Интернете, так и в печатных изданиях достаточно много объектов заявлено на продажу в коттеджных поселках под Минском, мы поинтересовались у специалистов рынка, есть ли спрос на коттеджи в таких организованных поселках? Как отметил директор агентства недвижимости «БелЦТН» Н.Простолупов, пока коттеджные поселки большим спросом не пользуются. Риэлтерская компания «БелЦТН» за примерно последних 8 лет оказывала разные услуги застройщикам 5 коттеджных поселков – в виде консультаций, анализа рынка недвижимости и других услуг. Так вот четыре из пяти застройщиков так и не приступили к строительству, и это при том, что земельные участки им были уже предоставлены. По мнению Н.Простолупова, самая большая проблема, с которой сегодня сталкиваются застройщики коттеджных поселков, заключается в подведении к поселкам централизованных коммуникаций. Поскольку коттеджные поселки зачастую расположены в поле и на значительном удалении от населенных пунктов, то прокладка коммуникаций обходится застройщикам очень дорого, что в свою очередь ведет к значительному удорожанию стоимости строительства.

При этом В.Чернушевич добавил, что коттеджные поселки для Минска – это новый продукт. Поэтому основная масса покупателей только присматривается к ним, собирает и анализирует информацию, но покупок не совершает. Кроме того, потенциальные покупатели хотят быть уверены в том, что поселок будет достроен, что к нему будут проложены все коммуникации, построены хорошие дороги. А пока такой уверенности нет, то осмелиться на подобную покупку очень сложно, добавил директор агентства недвижимости.

Как отметил директор АН «Загородный дом», в последние годы значительное влияние на ситуацию на рынке загородной недвижимости оказало массовое выделение земельных участков нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам. Сейчас огромное количество этих земельных участков перепродается теми, у кого нет денег начать строительство. Но учитывая то, что уже есть немало примеров изъятия земельных участков у тех, кто своевременно не приступил к строительству, в том числе в Минском районе, есть и категория граждан, которые активно начинают осваивать свои земельные наделы.

Такого же мнения придерживается и начальник отдела АН «Квартирный вопрос» В.Кравец. По его словам, массовое выделение земельных участков по указу № 68 просто надломило рынок загородной недвижимости. Сегодня есть случаи покупки земельных участков по минимальной цене, где, например, раньше сотка земли стоила минимум 5 тыс.долл.США.

Как это ни парадоксально, но специалисты рынка отмечают, что в последнее время на ситуацию на загородном рынке повлиял и очередной автомобильный бум. И деньги, которые вкладываются сегодня в покупку авто, могли бы пойти на приобретение недвижимости.

«Интерес к загородной недвижимости может появиться в любой момент. У людей есть деньги, но они чего-то ждут. В начале года ожидали девальвации белорусского рубля, которой так и не произошло. Сейчас все обеспокоены дефицитом валюты и ждут, что же будет дальше. Многие вкладывают деньги в новые авто в ожидании повышения таможенных пошлин на ввоз иномарок. Ну а недвижимость ушла на второй план. И те, у кого нет острой необходимости в ее приобретении, сегодня предпочитают переждать неопределенный момент. – сказал В.Кравец. – Сейчас наблюдается какое-то затишье, все равно как перед бурей. Люди осторожничают. Но мы надеемся, что скоро многое поменяется в лучшую сторону».

В данной ситуации остается надеяться только на лучшее, на ветер перемен, а также на то, что «все еще будет, южный ветеp еще подует и весну еще наколдует».

Источник: Недвижимость Беларуси