Белорусы смогут решить жилищный вопрос по-новому

Как оживить рынок недвижимости в условиях кризиса? Можно ли сегодня заработать на рынке недвижимости и при этом помочь многим гражданам решить жилищный вопрос? На эти и другие вопросы в эфире TUT.BY ответили специалисты Центра торговли недвижимостью "ПАКОДАН" - первый заместитель генерального директора Павел Астапеня и начальник отдела активных продаж Андрей Хомиченок.

Последние годы цены и спрос на жилье медленно, но верно росли, и во многом благодаря доступности кредитов. Как обстоит дело сегодня?

Павел Астапеня (П.А.): Ситуация за последние полтора-два года коренным образом изменилась: сейчас мы наблюдаем достаточно существенное снижение спроса. Например, по сравнению с третьим кварталом 2009 года в третьем квартале 2010 года такое снижение количества сделок на вторичном рынке жилья составило около 38%. Таким образом, мы видим падение спроса, при этом предложение в последние два года сохраняется на определенной отметке: 9–10 тысяч квартир в месяц в Минске выставляется на продажу. Пока мы не видим инструментов повышения спроса и уменьшения этого предложения. В принципе в 2009 году какие-то шаги делались, но они были направлены, в первую очередь, на первичный рынок жилья – на строительство. На государственном уровне был разработан ряд механизмов, благодаря чему количество квартир на первичном рынке увеличивалось, равно как увеличивалось и количество покупателей на нем. Но вторичный рынок не просто стоит, но, как мы видим, начинает серьезно падать.

С чем вы связываете отсутствие спроса?

П.А.: Это касается, в первую очередь, общей ситуации в экономике – не только Беларуси, но и мира в целом. Более того, во всем мире падение спроса шло даже большими темпами, чем у нас. Сейчас мы догоняем, и пока предела не видно: непонятно, когда это падение спроса остановится.

Какие шаги для стабилизации предпринимались в прошлом году?

П.А.: Повторюсь, они были направлены на первичный рынок. Всем известно решение Мингорисполкома, принятое в первой половине 2009 года, по которому граждане могли получить пятипроцентный кредит вне зависимости от времени постановки на учет. Там был ряд условий, и, в принципе, большинство граждан эти условия могли выполнить, соответственно, могли вступать в долевое строительство, привлекая такие льготные кредиты.

Что касается вторичного рынка жилья, то таких мер не предпринималось. Соответственно, на протяжении 2009-2010 годов мы видим плавное снижение спроса.

Спрос на вторичном рынке упал. Значит ли это, что покупатели стали отдавать предпочтение новому жилью?

П.А.: К сожалению, информации по количеству сделок, совершенных на первичном рынке жилья, нет. Договоры долевого строительства не регистрируются, как это делается, например, на вторичном рынке жилья: договоры купли-продажи регистрируются, и информация о них находится в свободном доступе. На рынке долевого строительства этого не происходит. По моему мнению, спрос на первичном рынке жилья остался на прежнем уровне: просто произошел отток покупателей со вторичного рынка жилья.

В базе минских агентств недвижимости находится более 9 тысяч предложений квартир. Соответствует спрос предложению?

П.А.: Безусловно, нет. За последние три месяца в Минске совершается около 600 сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке. Можете сравнить, насколько отличаются продажи. В прошлом году в этот период в среднем в месяц происходило 900-1000 сделок.

Как ведут себя продавцы в такой ситуации?

Андрей Хомиченок (А.Х.): Большинство продавцов живет ситуацией, которая была на рынке недвижимости года два назад. Тогда цены достигли своего пика и после этого начали снижаться. В этой связи спрос на недвижимость гораздо меньше, чем предложение: продавцы держат цены, а покупатели ждут, пока они опустятся. Я считаю, что в такой ситуации неверно занимать выжидательную позицию – это то же самое, что и ждать с моря погоды. Те люди, которые настроены на покупку недвижимости, должны делать это сейчас. Ожидать каких-то существенных изменений до периода следующего лета, а то и до конца следующего года я бы не стал.

Сколько сделок приходится на продажу, покупку, обмен?

П.А.: К сожалению, сделки по обмену квартир фигурируют в общей статистике купли-продажи. Поэтому сказать, сколько конкретно проходит сделок по обмену или по купле-продаже, нельзя. Мы можем только констатировать общую статистику. В среднем за последние три месяца в Минске совершается 600 сделок.

Как обстоят дела в регионах?

П.А.: В регионах, наверное, лет пять назад сложилась следующая тенденция: все регионы постепенно следуют Минску, но делают это с небольшим запозданием. В зависимости от ситуации на рынке это опоздание составляет 3-4 месяца. В принципе, в регионах через это время мы будем наблюдать такую же ситуацию, как и в Минске – то есть падение количества сделок в среднем на 35-40%.

На сегодняшний день на рынке недвижимости сложилась такая ситуация, что все агентства предпочитают работать с продавцами квартир, а покупателями никто не занимается. Доля "чистых" покупателей не так уж и велика. Что делать тем, кто хочет обменять свое жилье и при этом не ждать месяцы и годы?

А.Х.: Специально для покупателей несколько месяцев назад в нашей компании был создан отдел активных продаж, который занимается работой только с покупателями. Исторически сложилось так, что все агенты работают только с продавцами – так работать проще. Мы решили ввести эту новаторскую идею, и вот уже несколько месяцев этот отдел работает достаточно успешно. Мы действительно находим покупателям то, что они хотят. Поэтому все, кто хочет приобрести жилье, может смело обращаться в отдел активных продаж Центра торговли недвижимостью "ПАКОДАН", где вам помогут подобрать варианты.

Вы говорите, что идея новаторская. А что, никакие другие агентства не создают такие отделы?

А.Х.: На текущий момент это эксклюзивное предоставление услуги, и работой с покупателями занимаемся только мы.

 
Как строится работа с покупателями?

 
А.Х.: Очень просто. Покупатель выходит на наших сотрудников либо наши сотрудники выходят на покупателя. Мы заключаем с клиентом договор по подбору вариантов и после этого закрепляем за покупателем специалиста по продажам, который и занимается подбором вариантов. Сколько покупатель посмотрит квартир – три, пять, десять, – это уже значения не имеет, и когда он выбрал то, что он хочет, мы заключаем сделку, занимаемся оформлением всего пакета документов и переоформлением прав собственности на недвижимость. Весь комплекс услуг стоит для покупателя 105 базовых величин.

 
П.А.: Это стандартная ставка на рынке недвижимости. Другое дело, что этот отдел нацелен исключительно на оказание полного комплекса услуг покупателю, чего нет в других агентствах недвижимости. Не секрет, что с момента зарождения рынка недвижимости в Беларуси все агентства недвижимости работали исключительно под продавца. Это было проще для них, меньше трудозатрат. Но мы решили ситуацию изменить коренным образом, и результаты нашего нового отдела говорят, что мы приняли правильное решение.

Сколько сделок заключил ваш отдел?

П.А.: В месяц около двадцати сделок. Это очень неплохой показатель.

На информационных порталах Беларуси часто можно встретить новости о том, что Киев перешел на обмены, большинство регионов России в основном работает по обменным цепочкам. В Беларуси ваша компания стала пионером в этом направлении, успешно развивая технологию многоступенчатых обменов. Расскажите подробнее об этой технологии. В чем заключается ее суть?

П.А.: Мы говорили о величине предложения на сегодняшний день, говорили о величине спроса, выражающегося в объеме сделок. Очевидно, что эти цифры несопоставимы. Но, тем не менее, большинству продавцов на рынке недвижимости жилищный вопрос решать надо. В ситуации, когда на рынке так мало покупателей, мы пришли к тому, что для большинства продавцов этот вопрос можно решить путем включения в обменные цепочки в соответствии с нашей технологией многоступенчатых обменов. Грубо говоря, в этих цепочках не существует покупателя, поэтому мы проводим сделки на достаточно высоком количественном уровне. Одному продавцу нужно разъехаться – продать свою квартиру и купить две меньшие, второму продавцу нужно улучшить жилищные условия – продать свою двухкомнатную и купить трехкомнатную. Эти и другие квартиры включаются в обменные цепочки, где нет покупателя вообще. В соответствии с нашей технологией это возможно, и наш опыт показывает, что во времена кризиса и существенного снижения объема сделок это наиболее верное решение. Благодаря этой технологии мы можем не ориентироваться на сниженный спрос, можем не ориентироваться на покупателей, которых нет, – в цепочке мы используем только продавцов.

Как давно вы работаете по такой технологии?

 
П.А.: С сентября прошлого года.

И какие результаты?

П.А.: Результаты очень неплохие: в среднем около двадцати сделок в месяц, которые проводятся именно в рамках этой технологии.

 
Есть аналоги такой технологии в других агентствах?

П.А.: Нет, ни одно агентство недвижимости так не работает.

Почему?

 
П.А.: Во-первых, это наше ноу-хау. Я сомневаюсь, что кто-либо обладает данного рода информацией о том, как проводить эти сделки, но почему-то никто и не пытается копировать это.

Каковы ваши прогнозы на развитие рынка недвижимости? Какой характер спроса и предложения будет преобладать в ближайшей перспективе?

П.А.: Всегда очень сложно давать прогнозы, особенно сложно давать прогнозы в кризисное время. Сейчас мы наблюдаем тенденцию снижения спроса, и я думаю, что эта тенденция сохранится до уровня 400-500 сделок в месяц. В принципе ниже уже некуда с учетом того предложения, которое существует. О ценах тоже очень сложно говорить. Я думаю, что если будет осуществляться девальвация, то в долларовом эквиваленте на соответствующую величину будут снижаться цены. Однако зарплату-то мы все получаем в рублях… В противном случае я не вижу никаких рычагов давления на продавцов для того, чтобы они снижали цену.

 
Какие пожелания вы могли бы дать нашим пользователям?

А.Х.: От себя я могу пожелать тем людям, которые сейчас думают о приобретении жилья, приобретать сейчас. Чуда с ценами не произойдет, значительно цены не упадут.

П.А.: За последние полтора года мы разработали все механизмы и для продавцов, и для покупателей для решения жилищного вопроса в этих непростых условиях. Желая решить этот вопрос, приходите к нам.