Вячеслав Завгородний

заместитель генерального директора ООО "Центр торговли недвижимостью "ПАКОДАН"

 

Илья С.:
- Каков порядок внесения исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, если необходимость данных исправлений вызвана ошибкой регистратора, допущенной им при совершении регистрационного действия, в результате которого, например, наложен арест на недвижимое имущество, не указанное в постановлении суда о наложении ареста?

- Существуют ошибки технического и нетехнического характеров. В последнем случае речь идет об ошибке в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, исправление которой может повлечь возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество или причинение вреда заинтересованным лицам. К ошибкам нетехнического характера, в частности, относятся ошибочное указание другого правообладателя, наименования вида права, ограничения (обременения) права, искажение размера долей в общей собственности. Техническая ошибка - ошибка в документе единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, исправление которой не влечет возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество. К техническим ошибкам, в частности, относятся описки в словах, пропуск слов, цифр, ошибки в арифметических расчетах.

Внесение исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется регистратором на основании:

- заявления правообладателя, других заинтересованных лиц либо сведений государственных органов, иных государственных организаций, а также по инициативе регистратора - при внесении исправлений, связанных с технической ошибкой;

- судебного постановления - при внесении исправлений, связанных с ошибкой нетехнического характера;

- совместного заявления всех заинтересованных лиц в случае, если отсутствует основание полагать, что исправление ошибки нетехнического характера может причинить вред или нарушить права и законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, - при внесении исправлений, связанных с ошибкой нетехнического характера;

- заявления правообладателя либо соответствующих сведений из государственных органов, иных государственных организаций - при внесении исправлений, связанных с изменением идентификационных сведений о правообладателях, наименований населенных пунктов и улиц, нумерации зданий и т.д.

При приеме заявления или при поступлении судебного постановления, соответствующих сведений из государственных органов, иных государственных организаций о внесении исправлений регистратор незамедлительно вносит в регистрационную книгу отметку об их приеме (поступлении). О внесении исправлений по заявлениям правообладателей, кандидатов в правообладатели, иных заинтересованных лиц, а также об исправлении ошибок технического и нетехнического характера соответствующие правообладатели, кандидаты в правообладатели, а также иные заинтересованные лица уведомляются регистратором в письменной  форме.

Соответствующие уведомления либо мотивированный отказ во внесении исправлений осуществляются в течение трех рабочих дней со дня подачи заявления, а также документа, подтверждающего внесение платы за составление и выдачу уведомления и (или) поступления иных документов. В случае необходимости запроса сведений и (или) документов из других государственных органов, иных государственных организаций данный срок может быть продлен до одного месяца, если иной срок не установлен законодательными актами Беларуси или постановлениями Совета Министров.

Исправление ошибок, допущенных регистратором, а также замена документов, содержащих такие ошибки, производятся бесплатно. В случае допущения регистратором ошибки при совершении им регистрационного действия, в результате которого, например, наложен арест на недвижимое имущество, не указанное в постановлении суда о наложении ареста, такая ошибка согласно нормам закона является ошибкой нетехнического характера, так как ее исправление может повлечь возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество.

Таким образом, совершенная регистратором ошибка в документах ЕГР может быть исправлена только на основании совместного заявления всех заинтересованных лиц в случае, если отсутствует основание полагать, что исправление ошибки нетехнического характера может причинить вред или нарушить права и законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, либо на основании судебного постановления.
(Ст. 1, 28 Закон Беларуси «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002 года (в редакции от 04.01.2010 года)

Александр Иванович:
- Вправе ли  стороны в договоре аренды недвижимого имущества указать размер арендной платы не в виде определенной суммы, а в базовых величинах?

- Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или вооружения считается незаключенным.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.
Размер базовой величины в настоящее время установлен постановлением Совета Министров от 02.11.2007 года № 1446 «Об установлении  размера  базовой  величины»  и  составляет 35 тысяч белорусских рублей.
(Ст. 394, 585, 625 Гражданского кодекса Беларуси (в редакции от 10.01.2011 года))

Маша Войтова:
- Сдала в аренду свою квартиру. Срок аренды истек, а квартиранты квартиру мне не передают. Какие требования может предъявить арендодатель к арендатору недвижимого имущества в случае несвоевременного возврата объекта аренды при истечении срока договора аренды?

- При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. При этом если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Законодательством или договором предусмотрены различные случаи: взыскание только неустойки, но не убытков; взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки; взыскание по выбору кредитора либо неустойки, либо убытков.

В случаях, когда за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена ограниченная ответственность, убытки, подлежащие возмещению и не покрытые неустойкой, могут быть взысканы до пределов, установленных таким ограничением.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом в рассматриваемом случае размер убытков должен быть обоснован арендодателем. Также он должен будет доказать, что принял все необходимые и возможные меры к их уменьшению, так как в противном случае требуемый размер убытков может быть уменьшен судом. Кроме того, на сумму арендной платы могут быть начислены проценты, поскольку в данном случае речи идет о пользовании чужими денежными средствами.

За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора исходя из ставки рефинансирования Национального банка на день вынесения решения. Таким образом, за нарушение срока возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы за время просрочки, возмещения убытков, непокрытых арендной платой, неустойки, предусмотренной договором, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
(Ст. 14, 365, 366, 593 Гражданского кодекса Беларуси)

Игорь Романов:
- Хочу купить квартиру в новостройке. Всей суммы не хватает, вынужден взять кредит в банке. Какие могут быть нюансы при такой сделке?

- Изучая проект, поинтересуйтесь планом развития территории. В нем будет указано, что планируется построить в этом районе в ближайшем будущем. Так Вы сможете узнать, что будет находиться в непосредственной близости к дому и какой вид будет из окна. Тогда Вы сможете избежать ситуации, когда прямо под балконом находится въезд в подземный паркинг, а из окна будет открываться вид на крышу магазина.

Подбирая варианты, можно столкнуться с незнакомым застройщиком. Например, компанией, которая недавно начала работать и еще не имеет надежной репутации. Поэтому интересоваться нужно не только застройщиком, но и всей командой проекта – особенно генподрядной организацией. Качество строительства зависит именно от нее. Так что если у генподрядчика за плечами успешные проекты, такой команде можно доверять.

Конечная стоимость квартиры может оказаться выше указанной в договоре. У этого может быть две причины. Во-первых, может поменяться индекс строительно-монтажных работ. Во-вторых, по окончании строительства площадь квартиры может отличаться от данных, указанных в проектной документации и договоре. Обмер квартир производит региональное кадастровое агентство. Процесс этот может занять до 1,5 месяцев. По результатам обмера фиксируется новая площадь квартиры. Если она окажется больше, придется доплатить недостающую сумму.

Процентная ставка за пользование кредитом может варьироваться, что зависит от нескольких факторов. Самый типичный - состоите ли Вы на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но, кроме того, ставка может зависеть:

- от того, какую сумму собственных средств Вы вносите на приобретение квартиры;

- от Вашего места жительства – иногда банки предоставляют более низкие процентные ставки для тех, кто проживает в малых населенных пунктах;

- от наличия специальных программ кредитования – иногда между застройщиком и банком действуют особые соглашения о более выгодных ставках кредитования по конкретному проекту;

- от того, выбрали Вы квартиру в строящемся или готовом доме;

- от того, являетесь ли Вы клиентом выбранного банка.

Если ставка по кредиту, которую предлагает Вам банк, необыкновенно низкая, есть вероятность, что в этом банке установлены различные комиссии. В результате этого ежемесячные платежи по кредиту могут оказаться выше.

Пономарев Виктор:

- Я проживаю в приватизированной комнате (14  кв.м.) в 2-комнатной квартире. Вторую неприватизированную комнату (16 кв.м.) занимает сосед. В настоящий момент решается вопрос о предоставлении соседу однокомнатной квартиры. Если он будет решен положительно, то неприватизированная комната коммунальной квартиры освободится. Что мне нужно предпринять и какие документы собрать, чтобы занять освободившуюся комнату соседа? Возможно ли выкупить или арендовать у ЖЭСа эту комнату? Могу ли я прописать на свою жилплощадь маму и подать документы на расширение?

- Если вы зарегистрируете в своей комнате маму, то сможете подать документы для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (то есть встать на очередь) и освободившуюся комнату вам могут предоставить по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда как нуждающемуся в улучшении жилищных условий. Следовательно, вы сможете ее приватизировать.

Если в квартире, заселенной несколькими нанимателями по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, освободилась жилая комната, не изолированная от жилой комнаты, занимаемой другим нанимателем, то эта жилая комната предоставляется в его владение и пользование.

Освободившаяся изолированная жилая комната государственного жилищного фонда предоставляется по письменному заявлению в порядке очередности исходя из времени принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если в квартире отсутствуют наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, освободившаяся изолированная жилая комната предоставляется по договору найма проживающему в квартире нанимателю, не нуждающемуся в улучшении жилищных условий, по его письменному заявлению с учетом даты подачи такого заявления.

Не исключается случай, когда в квартире отсутствуют наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а также наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, не нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Тогда освободившаяся жилая комната предоставляется по договору купли-продажи проживающему в квартире собственнику жилого помещения частного жилищного фонда, не нуждающемуся в улучшении жилищных условий, по его письменному заявлению с учетом даты подачи такого заявления.

Таким образом, даже если вы не будете никого регистрировать в вашей комнате, то освободившаяся жилая комната может быть предоставлена вам по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда по вашему письменному заявлению. Для этого вам даже не надо состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, поскольку в данной квартире отсутствуют иные наниматели или собственники жилых помещений, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

(П. 55 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом № 565 от 29.11.2005 года «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений»)

Марина:

- У меня возникла такая ситуация: с мужем не разведена. Покупаю квартиру. Как оформить имущество, чтобы муж не претендовал на него при разводе? Насколько мне известно, одним из вариантов является договор дарения от продавца. В течение какого времени продавец может отозвать дарственную?

- По общему правилу, имущество, приобретенное супругами в период брака, является их общим совместным имуществом. Но вы вправе заключить брачный договор, в  котором  решите судьбу имеющегося у вас имущества или имущества, которое будет приобретаться в этот период каждым из вас.

В то же время, предложенный вами вариант с дарением не запрещен законодательством. Однако в нем есть свои особенности, в частности, необходимость уплаты подоходного налога при получении в дар имущества свыше определенной суммы от чужого человека (не близкого родственника).

Гражданский кодекс не предоставляет дарителю права отозвать дарственную. Но даритель вправе отменить дарение, хотя и лишь в исключительных случаях, таких, как если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения и др.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Действительно, имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов

внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не предусмотрено брачным договором.

При этом в случае раздела имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, их доли признаются равными, если иное не предусмотрено брачным договором.

Вместе с тем в состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на день рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. Если супруги прекратили вести общее хозяйство до рассмотрения дела, то суд производит раздел лишь того имущества, которое являлось их общей совместной собственностью ко времени прекращения ведения общего хозяйства.

Для получения более подробной консультации по вашей конкретной ситуации рекомендую обратиться к адвокатам в любую юридическую консультацию.

(Ст. 13, 23, 24 Кодекса Беларуси о браке и семье, ст. 549 Гражданского кодекса Беларуси, п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда от 22 июня 2000 года №5 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»)

Ксения:

- В 1992 году мама (собственник) подарила мне дом. До настоящего времени они с отцом в нем проживают и прописаны. Скажите, пожалуйста, после их смерти могут ли претендовать на долю наследства другие дети, которые никогда в этом доме не проживали, о договоре дарения знали и устно были согласны потому, что за родителями ухаживать не хотели? Спасибо.

- Можно ответить однозначно, что на подаренный вам дом никто претендовать не может. Это ваша собственность с момента государственной регистрации договора дарения в органах регистрации. В связи с этим дом не является объектом наследования, принадлежавшим вашим родителям, после их смерти.

На иное же имущество наследство открывается вследствие смерти гражданина. Наследниками первой очереди при отсутствии завещания являются супруг, дети, родители умершего все в равных долях. Таким образом, и вы также будете наследовать имущество, принадлежащее вашим родителям, наряду с вашими братьями или сестрами.

(Ст. 546, 1035, 1057 Гражданского кодекса Беларуси)

Касперович Мария:

- Я прописана в квартире знакомых по договору поднайма (без права на жилплощадь). Нужно ли согласие собственников этой квартиры на прописку туда моего ребенка, который недавно родился? Не будут ли органы опеки и попечительства возражать против последующей его выписки и прописки на меньшую жилплощадь, так как я собираюсь купить комнату?

- Прописка несовершеннолетних к одному из родителей возможна без чьего-либо согласия.

При этом поднаниматель, которым вы и являетесь, вправе вселить в нанятое помещение своих несовершеннолетних детей. Вселение других членов семьи поднанимателя жилого помещения, например вашего мужа, допускается с согласия нанимателя и совершеннолетних членов семьи. Что же касается согласия органов опеки и попечительства, то никаких проблем возникнуть не должно, поскольку жилплощади ребенка вы не лишаете и права несовершеннолетнего не ущемляются.

(Ст. 88 Жилищного кодекса Беларуси)

Романов С.В.:

- У одного из владельцев недавно купленной квартиры пропали договор купли-продажи на эту квартиру и свидетельство на право владения собственностью. Можно ли восстановить эти документы и могут ли люди, к которым эти документы попали, оформить без владельца продажу этой квартиры?

- Утраченные правоустанавливающий документ (в частности, договор купли-продажи) и выданное на основании его свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности на изолированное жилое помещение могут быть восстановлены. Правоустанавливающий документ может быть восстановлен путем оформления его дубликата, которое осуществляется в органе, в котором оформлялся сам договор (например, если договор оформлялся у нотариуса, необходимо обратиться к нотариусу для получения дубликата договора, если же договор был совершен регистратором в органах регистрации - то в эту организацию).

Для восстановления свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности собственнику имущества (либо уполномоченному им на это лицу)  необходимо обратиться в учреждение, осуществляющее государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними, с заявлением о выдаче повторного свидетельства о государственной регистрации прав, представив также документ об оплате за выдачу повторного свидетельства в размере, предусмотренном действующим законодательством. Что касается возможности отчуждения квартиры без ее владельца, то она существует, но это уже будет связано с нарушением соответствующих статей Уголовного кодекса.

Следует помнить о том, что продавцом по договору купли-продажи может быть только собственник либо уполномоченное им на совершение договора лицо. Совершить какую-либо сделку лицам, нашедшим утерянные документы, на основании действующего законодательства не удастся.

(Ст.55, 86 Закона "О нотариате и нотариальной деятельности, ст.68 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", ст. 424 Гражданского кодекса)

Валерия: 

- Скажите, пожалуйста, может ли папа прописать свою новую жену на нашу жилплощадь (без нашего согласия)? У нас двухкомнатная неприватизированная квартира. Там прописаны я, мама и папа, при этом он является ответственным квартиросъемщиком.

- Нет. Ваш отец свою новую супругу прописать не сможет. Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение супруга (супругу), детей и родителей, других родственников, а также нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан, получив на это письменное согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи.

Таким образом, вселение, а равно и прописка (сегодня – регистрация), возможны только при условии согласия на это всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в данной квартире. Исключение составляют несовершеннолетние дети, которые могут быть зарегистрированы по месту жительства любого из родителей без чьего-либо согласия.

(Ст. 57 Жилищного кодекса Беларуси)

Валерий Подберезкин:

- Меня волнует такой вопрос: может ли быть обращено взыскание на квартиру, принадлежащую гражданину на правах собственности, по решению суда?

- В соответствии с пунктом 1 перечня имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (приложение 1 к Гражданскому процессуальному кодексу Беларуси от 7 декабря 1998 года № 218-3), взыскание не может быть обращено на жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части либо квартиру, если должник и его семья постоянно в нем (в ней) проживают. Исключение составляют случаи, когда взыскивается кредит, выданный банком или небанковской кредитно-финансовой организацией на строительство дома либо квартиры, а также на реконструкцию или приобретение жилого дома (квартиры), либо когда жилой дом или квартира обременены ипотекой при условии неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства.
Конфискации по приговору суда не подлежат необходимые для осужденного и лиц, находящихся на его иждивении, виды имущества и предметы, принадлежащие ему на праве частной собственности или являющиеся его долей в общей собственности. Среди них – жилой дом, квартира или отдельные их части, если осужденный и его семья постоянно в них проживают.

Мария:

- Я хочу приватизировать, а затем продать свою квартиру. Дочь умерла, двое ее детей прописаны у меня. Нужно ли мне разрешение зятя?

- Исходя из вашего вопроса, следует сделать вывод о том, что ваши внуки являются несовершеннолетними. Следовательно, за несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки могут совершать от их имени только их законные представители: родители, усыновители или опекуны, а несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают такого рода сделки с письменного согласия своих законных представителей, то есть вашего зятя.

При этом для приватизации жилого помещения наниматель этого жилого помещения, совершеннолетние члены его семьи, а также иные граждане, за которыми в соответствии  с  законодательством  сохраняется  равное с нанимателем право пользования этим жилым помещением, подают заявление в местный исполнительный и распорядительный орган либо в орган управления юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном правлении которого находится жилое помещение.

Заявление подписывается всеми вышеуказанными гражданами, как участвующими, так и не участвующими в приватизации. Поэтому для приватизации жилого помещения разрешение вашего зятя вряд ли понадобится. А вот отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только  с согласия органа опеки и попечительства.  Поэтому в дальнейшем при продаже квартиры вам потребуется и согласие зятя (если он не лишен родительских прав в отношении этих детей), и согласие органа опеки и попечительства.

(Ст.25, 27 Гражданского кодекса Республики Беларусь, ст.7 Закона Республики Беларусь от 16.04.1992 года № 1593-ХН «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь», ст. 123 Жилищного кодекса Республики Беларусь»)

Алина:

- В моей собственности есть двухкомнатная квартира. В ней прописаны только дочь и внучка. Я хочу разделить лицевые счета. Как это сделать? Нужно ли обращаться в суд? Есть ли в этой квартире моя доля? Какова она? Могу ли я ею распоряжаться?

- Изменение договора найма (или как вы это называете раздел лицевых счетов) возможно только в жилом помещении, относящемся к государственному жилищному фонду. Изменение договора найма возможно как в добровольном, так и в судебном порядке при отсутствии согласия совершеннолетних членов семьи. В связи с тем, что квартира находится в вашей собственности, вы вправе ею распоряжаться по своему усмотрению.

Однако отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние   члены семьи собственника, допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

Кроме того, при отчуждении и залоге жилого помещения требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих  совместно с ним  и  имеющих  право  пользования  жилым помещением.

Вместе с тем, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой  собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Собственники жилого помещения при наличии технической возможности и разрешения   местного исполнительного и распорядительного органа на переустройство и перепланировку жилого помещения вправе по взаимному согласию произвести раздел жилого помещения с образованием двух и более отдельных жилых помещений.

При отсутствии технической возможности на переустройство и перепланировку жилое помещение может быть разделено по требованию собственников с выделением им в пользование изолированных жилых комнат. Подсобные помещения при этом остаются в их общем пользовании.

Если выделить долю нельзя по законодательству или невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Для ответа на ваш вопрос о размере вашей доли в указанной квартире либо о наличии такой доли у других членов семьи вам следует обратиться в юридическую консультацию со всеми необходимыми документами.

(Cm.61, 119, 123 Жилищного Кодекса Республики Беларусь, ст.250, 255 Гражданского кодекс Республики Беларусь»)

Сергей:

- Мой отец проживает и является главным квартиросъемщиком в двухкомнатной неприватизированной квартире. В этой квартире также прописан его сын (мой брат). Возможно ли в такой ситуации произвести родственный обмен и прописать моего сына в квартиру дедушки, а дедушку прописать к нам. Какие документы для этого требуются? Требуется ли согласие сына на приватизацию квартиры?

- Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия наймодателя, нанимателя, остальных совершеннолетних членов семьи, а также  иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, обменять жилое помещение, приходящееся на его долю, с другим гражданином при условии, что въезжающий в порядке обмена гражданин вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.

Но в вашей ситуации, если ваш брат не дает отцу согласие на обмен, то ваш отец вправе поставить в судебном порядке вопрос об изменении договора найма, если  для этого имеются основания и позволяет техническая возможность.

В случае выделения ему в пользование изолированной жилой комнаты ваш отец с согласия администрации района вправе произвести родственный обмен уже этой комнаты, занимаемой им по договору найма, с вашим сыном, вселившись в вашу квартиру в качестве члена семьи.

Что же касается приватизации, то не совсем понятно, какого сына вы имеете в виду: своего или сына вашего отца, т.е. вашего брата.

По общему правилу приватизация жилых помещений осуществляется на добровольной основе. Для приобретения в собственность занимаемого жилого помещения наниматель этого жилого помещения, совершеннолетние члены его семьи, а также иные граждане, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право пользования этим жилым помещением, подают заявление в местный исполнительный и распорядительный орган либо в орган управления юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится жилое помещение. Заявление подписывается всеми вышеуказанными гражданами, как участвующими, так и не участвующими в приватизации.

Решение по заявлению должно быть принято не позднее, чем в двухмесячный срок с даты подачи заявления.

Следовательно, согласие любого совершеннолетнего члена семьи для приватизации жилого помещения обязательно.

(Ст.77 Жилищного кодекса Республики Беларусь, п.2 Положения о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.09.2001 года № 1399, ст. 7 Закона Республики Беларусь от 16 апреля 1992 года № 1593-XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь»)

Людмила:

- Я с мужем  зарегистрирована в доме, который принадлежит моей матери. Сейчас у нас с мужем ухудшились отношения, и мы собираемся подавать на развод. Имеет ли право муж жить в этом доме?

- Оснований для выселения вашего мужа (или бывшего мужа) не имеется. Поскольку члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения, если при их вселении не было иного письменного соглашения. Если члены семьи собственника перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено заключенным между ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Таким образом, ваш супруг сохраняет право пользования жилым помещением и после расторжения брака.

(Ст. 116 Жилищного Кодекса Республики Беларусь)

Елена:

- Здравствуйте! Хочу продать квартиру, но 3/4 доли принадлежат мне и 1/4 племяннице. По техпаспорту квартира оценена в 50000 руб., какова должна быть денежная компенсация за 1/4 долю?

- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по оглашению его участников, а при недостижении согласия в порядке установленном судом. Теоретически Вы можете продать свою долю квартиры, но на практике это сделать достаточно сложно. В Вашем случае целесообразно договориться с племянницей и продавать квартиру целиком, разделив полученные от продажи средства пропорционально принадлежащим вам долям. Оценка квартиры по техническому паспорту в данном случае значения не имеет.

(Ст. 250 Гражданского кодекса Рспублики Беларусь)

Дмитрий:

- После смерти отца и матери остался садовый участок не приватизированный. В наследство в срок вступить не успел. Все время после смерти родителей обрабатывал, следил за домом и платил членские взносы, электроэнергию, сделал кадастровый план и межевание на свое имя. Решил приватизировать земельный участок как наследник через суд. Возник вопрос, могу ли я приватизировать участок без согласия родного брата, который не проживал совместно с родителями и мной и не принимал никакого участия в уходе за участком и домом?

- По сути Вашего вопроса можно предположить, что не только садовый участок не приватизирован, но и дом не зарегистрирован надлежащим образом. Судя по тому, что Вы и брат в наследство не вступали, теперь вопросы, связанные с имуществом Вашего отца, будут решаться через суд. Признается, если не доказано иное, что наследник принял наследство, когда он фактически вступил во владение или управление наследственным имуществом, в частности, когда наследник:

1) принял меры к сохранению имущества, к защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

2) произвел за свой счет расходы на содержание имущества;

3) оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся ему суммы.

Несмотря на то, что Вы обрабатывали и следили за домом, оба брата после смерти своего отца являются наследниками первой очереди и имеют равные права на наследство. Если в суде удастся доказать, что брат фактически принял наследство, он будет иметь право на ½ жилого дома и ½ земельного участка, если он будет приватизирован.

(Ст. 1057,1070 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Мария:

- Приватизированная квартира имеет трех собственников в равных долях: 1/3 - сестра, 1/3 - ее несовершеннолетняя дочь, 1/3 - брат сестры. Брат женился и хочет прописать своего ребенка и жену. Имеет ли он право сделать это без согласия других собственников?

- Вселение и регистрация по месту жительства в квартиру, предоставленную по договору найма, а также являющуюся собственностью гражданина, могут быть осуществлены при соблюдении норм жилья, при согласии наймодателя, нанимателя или собственника, а также всех совместно проживающих в квартире членов семьи нанимателя. Это правило установлено Жилищным кодексом, правилами регистрации по месту пребывания и месту жительства. Случаи ограничения регистрации граждан (т.е. обеспеченность жилого помещения по определенной норме) не распространяются на регистрацию по месту жительства:

- супруга (супруги) соответственно по месту жительства или месту пребывания супруги (супруга);

- несовершеннолетних соответственно по месту жительства или месту пребывания их законных представителей.

Гражданину отказывается в регистрации по месту жительства или месту пребывания в случае непредоставления определенных законодательством документов. В данном случае это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи или сособственников, проживающих в этой квартире, поскольку владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право без согласия собственника вселять в жилые помещения, предоставленные им в пользование, своих несовершеннолетних детей. Вселение членами семьи других граждан разрешается лишь с согласия собственника жилого помещения.

(П.7 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 года № 413, ст.250 Гражданского кодекса Республики Беларусь, СТ. 116 Жилищного кодекса Республики Беларусь)

Вадим Петрович:

- Может ли наниматель жилого помещения (комната в двухкомнатной квартире, расположенной в Минске), зарегистрированный по месту жительства на основании договора найма, с согласия собственника зарегистрировать по месту жительства супруга, если общая площадь квартиры составляет 48 квадратных метров и в ней, кроме нанимателя, зарегистрирован по месту жительства и собственник? Если да, то каков порядок регистрации по месту жительства супруга (путем заключения еще одного договора найма, внесения изменений в существующий договор и т.д.)? Нужно ли производить какую-либо оплату такой регистрации? Изменится ли фиксированный налог, уплачиваемый собственником квартиры?

- Регистрация граждан по месту жительства ограничивается в жилом помещении, если после регистрации гражданина обеспеченность общей площадью такого жилого помещения станет менее 15 «квадратов» на одного человека (в Минске - менее 20 квадратных метров на одного человека), а обеспеченность жилой площадью жилого помещения в общежитии - менее 6 квадратных метров на одного человека.

В то же время, указанное ограничение не распространяется на регистрацию супруга (супруги) по месту жительства супруги (супруга) в Минске. Таким образом, наниматель жилого помещения (комната в двухкомнатной квартире, расположенной в Минске), зарегистрированный по месту жительства на основании договора найма, вправе с согласия собственника зарегистрировать по месту жительства супруга.

Регистрация супруга по месту жительства в рассматриваемом случае осуществляется на основании документа, подтверждающего заключение брака (свидетельство о заключении брака либо справка органа, регистрирующего акты гражданского состояния, содержащая сведения из записей актов гражданского состояния, подтверждающая заключение брака), при условии представления других необходимых документов.

Доходы физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, получаемые от сдачи другим физическим лицам в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и (или) нежилых помещений, находящихся на территории Беларуси, в размере, не превышающем 500 базовых величин в налоговом периоде, определяемых на дату фактического получения дохода, облагаются подоходным налогом в пределах налоговых ставок. Размер фиксированной ставки подоходного налога рассчитывается в зависимости от количества комнат, сдаваемых собственником внаем, а не от количественного состава семьи нанимателя.

Размер фиксированных сумм подоходного налога с доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи другим физическим лицам внаем жилых помещений, расположенных в Минске, определяется в зависимости от расположения жилого помещения в конкретной экономико-планировочной зоне.

Следовательно, регистрация супруга по месту жительства нанимателя жилого помещения не повлечет изменения ставки фиксированного налога, уплачиваемого собственником жилого помещения.

(П.4, 8, 9 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 года № 413 «О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания», п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 года № 497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах», решение Минского городского Совета депутатов от 25.09.2006 года № 259 «Об установлении размера фиксированных сумм подоходного налога с доходов, получаемых от сдачи в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и нежилых помещений»)

Таня:

- При использовании жилого помещения в качестве офиса частного унитарного предприятия взимаются платежи за коммунальные и иные услуги по установленным законодательством Беларуси тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на их оказание. Почему эти тарифы выше, чем те, которые взимаются в обычном порядке (с граждан)?

- Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается, за исключением использования не по назначению одноквартирных, блокированных жилых домов или их частей с соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности и по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении организаций и их подразделений допускается только после перевода этих помещений в нежилые, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Местонахождением частного унитарного предприятия может являться жилое помещение (квартира, жилой дом) физического лица собственника имущества частного унитарного предприятия (далее жилое помещение) в одном из следующих случаев:

- жилое помещение принадлежит ему на праве собственности (находится в долевой или совместной собственности) с согласия иного собственника (всех собственников), а также всех совершеннолетних членов его семьи (и членов семьи всех собственников), проживающих в этом помещении;

- он постоянно проживает в жилом помещении (за исключением жилого помещения государственного жилищного фонда), о чем свидетельствуют отметка в документе, удостоверяющем личность, либо сведения в карточке регистрации (домовой книге), с согласия собственника (всех собственников) жилого помещения частного жилищного фонда, а также проживающих в данном помещении всех совершеннолетних членов семьи собственника (всех собственников).

При этом с собственника жилого помещения взимаются плата за коммунальные услуги и иные платежи, связанные с эксплуатацией такого помещения, в порядке, определяемом Советом Министров.

Собственником жилого помещения, использующим его в соответствии с законодательством для местонахождения частного унитарного предприятия, плата за техническое обслуживание жилого дома и коммунальные услуги осуществляется с даты государственной регистрации данного предприятия по установленным законодательством Беларуси тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на их оказание.

Отчисления на капитальный ремонт жилого дома производятся в размере платы за техническое обслуживание, начисленной в следующем порядке: при наличии у гражданина в собственности и (или) пользовании одного или нескольких жилых помещений и отсутствии в них (в одном из них) зарегистрированных по месту жительства нанимателя, собственника, члена организации застройщиков и (или) членов их семей плата за техническое обслуживание и центральное отопление этих помещений осуществляется по установленным законодательством Беларуси тарифу на услуги по техническому обслуживанию жилых домов и тарифу на тепловую энергию для нужд отопления и горячего водоснабжения, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на оказание таких услуг. Что немаловажно, использование своего жилого помещения в качестве местонахождения частного унитарного предприятия является правом, а не обязанностью собственника его имущества. Местонахождением частного унитарного предприятия может быть и иное помещение. В таком случае расходы по оплате коммунальных услуг и иные платежи, связанные с эксплуатацией жилого помещения, которое перестанет быть местонахождением частного унитарного предприятия, будут взиматься в обычном порядке, как с граждан.

(Ст.272 Гражданского кодекса Республики Беларусь, ст.8 Жилищного кодекса Республики Беларусь,

Вячеслав:

- Добрый день! Считается ли перепланировкой надстройка дополнительных антресолей, застекление балкона? Заранее спасибо.

- Перепланировка жилого помещения - изменение его существующего планировочного решения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Не являются переустройством и перепланировкой жилого помещения следующие виды ремонтно-строительных работ:

- установка (замена) межкомнатных дверей в пределах существующего дверного проема;

- устройство подвесных (натяжных) потолков;

- устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей;

- установка вентиляционных приборов;

- замена электротехнических изделий (розетки, выключатели, светильники) и напольных покрытий на имеющие аналогичные технические характеристики;

- замена электрических плит и санитарно-технического оборудования.

Для проведения вышеуказанных ремонтно-строительных работ не требуются разрешение местного исполнительного и распорядительного органа и разработка проекта.

Вместе с тем, по согласованию с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков, специализированными организациями (органами), обслуживающими жилой дом, производятся следующие ремонтно-строительные работы:

- установка индивидуальных приборов учета воды (согласование с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков);

- замена оконных и балконных заполнений фасадов жилых домов, а также устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий (согласование с местным территориальным органом архитектуры и градостроительства);

- установка усиленных и дополнительных входных дверей в помещение (согласование с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков);

- замена газовых плит, установка индивидуального прибора учета газа (согласование с обслуживающей организацией газового хозяйства).

Для осуществления таких работ не требуется разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, разработка проекта и его государственная экспертиза.

Изменения в помещении в результате проведения вышеуказанных работ не требуют государственной регистрации изменения недвижимого имущества в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

(П.1, 10 – 12  Положения о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах утвержденного Постановлением  Совета Министров  Республики Беларусь от 31.12.2006 года №1805)

Антон:

- У меня есть дача, которая построена в конце 70-х годов. Хотел бы ее зарегистрировать надлежащим образом. Как оформить дачу, которая давно построена?

- Для строений, которые построены до мая 2003 года, но не оформлены, предусмотрен упрощенный порядок их регистрации. Для такой регистрации Вам нужно обратиться в региональное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, подать заявление и оплатить государственную регистрацию. Для этого, в свою очередь, необходимы:

 - заявление;

 - паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (например, вид на жительство);

 - доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия представителя (если за регистрацией обращается представитель, действующий на основании доверенности);

 - технический паспорт на дачу или садовый домик (при подаче заявления можно заказать изготовление технического паспорта в рамках государственной регистрации);

 - справка дачного кооператива (садового товарищества) о соответствии размещения дачи (садового домика) проекту организации и застройки (в справке должны быть указаны ФИО заявителя, она должна быть заверена подписью председателя дачного кооператива (садового товарищества) и печатью). В качестве альтернативы можно предоставить выписку из решения местного исполкома (в ней должны быть сведения о возможности использования дачи (садового домика) по назначению в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества, предоставлении земельного участка с указанием его размера и разрешении на строительство дачи (садового домика);

 - документ, подтверждающий внесение оплаты.

Елена:

- Муж более 1,5 лет не живет в квартире, где зарегистрирован и имеет долю в приватизации. Он не платит ни копейки, аргументируя тем, что не живет по данному адресу, и не снимается с регистрации с этой квартиры. Как я могу либо выписать его, либо заставить оплачивать квартплату, ведь расчет ее идет на количество зарегистрированных лиц?

- Выписать мужа из квартиры Вы не имеете права, так как он имеет долю в праве собственности. В силу ст. 211 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, независимо от того, проживает собственник в квартире или нет, он должен оплачивать ее содержание.

Если Вам приходится платить не только за себя, но и за мужа, его долю можно взыскать в судебном порядке.

Евгений:

- Умер отец, оставив после себя приватизированную квартиру и гараж. Наследников по закону двое – сын и дочь. Незадолго до смерти отец завещал квартиру дочери. Кому в этом случае должен достаться гараж?

- Часть имущества, оставшаяся не завещанной, распределяется между наследниками по закону. Причем в число этих наследников входят и те наследники, которым другая часть имущества была оставлена по завещанию (если в самом завещании не предусмотрено иное).

Таким образом, оставшееся не завещанным имущество отца – гараж – будет наследоваться в равных долях. То есть дочь умершего, получив по завещанию отцовскую квартиру, помимо этого унаследует еще и половину гаража. Впрочем, если дочь откажется от этой части наследственного имущества, подав в нотариальную контору соответствующее письменное заявление, или в течение шести месяцев после смерти отца не примет  причитающуюся ей долю в наследстве, то гараж целиком унаследует ее брат.

Необходимо отметить, что на практике не совсем удобно владеть половиной гаража. Потому представляется целесообразным в специальном соглашении о разделе наследственного имущества (оно подлежит обязательному нотариальному удостоверению) предусмотреть выплату одной из сторон в пользу другой денежной компенсации.

(Ст. 1043, 1056, 1071 Гражданского кодекса Беларуси)

Анна:

- Мы живем в «хрущевке». Некоторые из них сейчас расселяются. В нашей трехкомнатной квартире жилой площадью почти 30 квадратных метров прописаны 3 семьи (всего 9 человек: отец, мать, два сына, их жены и дети). Наш дом тоже вроде бы идет под расселение. Что мы можем получить по жилищному законодательству, и что мы можем требовать на сегодняшний момент?

- Ответ на Ваш вопрос зависит от того, для каких целей изымается земельный участок, на каком праве Вы занимаете данную квартиру. Вы можете владеть этим жилым помещением либо на праве собственности, либо на основании договора  найма.

Если жилое помещение государственного жилищного фонда находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит сносу, а также вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и террористических акций перестало соответствовать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и признано непригодным для проживания, выселяемым гражданам по решению местного исполнительного и распорядительного органа за счет собственника жилищного фонда предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств общей площадью не менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда.

Если жилой дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных и (или) общественных нужд либо жилое помещение государственного жилищного фонда признано в установленном законодательством порядке не соответствующим санитарным и техническим требованиям и подлежит переводу в нежилое, лицо, которое получает этот земельный участок или помещение, предоставляет выселяемым гражданам жилое помещение типовых потребительских качеств с учетом следующих положений:

- площадь жилого помещения находится в пределах от 15 до 20 квадратных метров на одного человека.

- жилое помещение  может быть предоставлено с превышением максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения, если оно представляет собой однокомнатную квартиру либо жилую комнату, а также при предоставлении дополнительной площади жилого помещения в случаях.

- Героям Беларуси, Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, полным кавалерам орденов Славы, Трудовой Славы, а также гражданам, страдающим заболеваниями, дающими им право на дополнительную площадь, другим гражданам в соответствии с законодательством сверх минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения предоставляется дополнительная площадь жилого помещения в виде комнаты или в размере 15 квадратных метров общей площади.

При этом при определении размера общей площади предоставляемого жилого помещения не учитываются поднаниматели, временные жильцы, а также граждане, вселившиеся в жилое помещение государственного жилищного фонда после принятия решения о сносе жилого дома или признании жилого помещения государственного жилищного фонда не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (кроме несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей нанимателя, его нетрудоспособных родителей, супруги (супруга), а также несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей членов семьи нанимателя).

Если гражданину на праве собственности принадлежит жилое помещение, находящееся в многоквартирном жилом доме, и этот дом (жилое помещение) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит переоборудованию в нежилой или подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, то предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию жилой дом (жилое помещение), предоставляется этому гражданину совместно с членами его семьи в собственность жилое помещение, равноценное по благоустройству, по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения и в пределах данного населенного пункта, либо по его желанию выплачивается денежная компенсация за принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение, определенная на основании заключения экспертизы о стоимости жилого помещения.

Таким образом, в любом случае Ваши жилищные условия не будут ухудшены. В идеале, конечно же, можно будет получить жилое помещение в соответствии с указанными выше условиями на каждую семью. Что Вы и можете требовать.

(Ст.105 Жилищного кодекса Беларуси, п.44-46, 52, 53  Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента №565 от 29.11.2005 года)

Алексей:

- Живу и зарегистрирован у своей бабушки. Она без моего участия приватизировала жилье после смерти моего неродного деда, который в свое время получил данную квартиру. Имеют ли право на эту недвижимость нетрудоспособные родные дети деда?

- Тот факт, что изначально квартира была предоставлена по договору найма деду, в данном случае не имеет значения, потому что с момента приватизации единственным собственником жилья является Ваша бабушка, и именно ей принадлежат права владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Родные же дети деда никаких прав на квартиру не имеют. Поскольку после смерти Вашей бабушки наследниками по закону первой очереди  являются дети, родители (если они живы) и супруг (однако он уже умер).

Но родные дети Вашего дедушки могут получить квартиру в пользование или в собственность лишь в том случае, если Ваша бабушка сделает соответствующие распоряжения в завещании либо просто подарит им свое жилье.

Однако имейте в виду: если на день приватизации Вы уже были прописаны (зарегистрированы) на дедушкиной жилплощади, то по закону имели право принимать участие в приватизации данной квартиры в равных долях с бабушкой.

(Ст.219, 1041, 1057 Гражданского кодекса Беларуси)

Андрей:

- Получу ли я двойное страховое возмещение при наступлении страхового случая, когда застрахую свою дачу в двух страховых фирмах?

- Страховой суммой (лимитом ответственности) является установленная законом, актом Президента Беларуси или договором страхования денежная сумма, в пределах которой, если иное не предусмотрено законодательством, страховщик обязан произвести страховую выплату при наступлении страхового случая.

При страховании имущества страховая сумма (лимит ответственности) не должна превышать их страховой стоимости. Таковой для имущества является его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования;

Если в договоре страхования имущества страховая сумма (лимит ответственности) установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных последним убытков пропорционально отношению страховой суммы (лимита ответственности) к страховой стоимости. Если страхование производится по системе первого риска, то страховое возмещение выплачивается в размере полной стоимости погибшего имущества или причиненных убытков от предпринимательской деятельности, но не более страховой суммы (лимита ответственности).

Имущество может быть застраховано от разных страховых рисков как по одному, так и по отдельным договорам страхования, в том числе по договорам с разными страховщиками.

В этих случаях допускается превышение размера общей страховой суммы (лимита ответственности) по всем договорам над страховой стоимостью.

В случае, когда имущество застраховано лишь в части страховой стоимости, страхователь (выгодоприобретатель) вправе осуществить дополнительное страхование, в том числе у другого страховщика, но с тем, чтобы общая страховая сумма (лимит ответственности) по всем договорам страхования не превышала страховой стоимости.

Таким образом, согласно действующему законодательству в Вашем случае сумма страхового возмещения в совокупности все равно не будет превышать размера прямого убытка, причиненного лицу, застраховавшему свою недвижимость.

(Ст.837, 839, 840, 842 Гражданского кодекса Беларуси)

  Николай Евгеньевич:
- У меня в Гродно двухкомнатная квартира в центре, приватизирована. Мне предложили обмен на однокомнатную неприватизированную квартиру в Минске. Возможен ли такой обмен? Смогу ли я ее приватизировать?

- Препятствий для обмена приватизированной двухкомнатной квартиры в Гродно на однокомнатную неприватизированную квартиру в Минске нет. Единственное нужно помнить, что в случае проживания с Вами в Гродно несовершеннолетних детей или лишенных дееспособности лиц, потребуется согласие органа опеки и попечительства на проведение сделки по обмену (Ст. 29 Гражданского кодекса, ст. 123 Жилищного кодекса).
 
После оформления документов обмена Вы можете приватизировать вашу квартиру в Минске.
 
 
 Татьяна:
- Квартира моей бабушки приватизирована, но не было завещания. Мой отец вступил в наследство, но признан судом недееспособным, и опекуном является больница, где он находится на принудительном лечении. В этой квартире прописаны я и моя несовершеннолетняя дочь (инвалид по зрению). Могут ли нас выписать из этой квартиры без предоставления другого жилья. И можно ли нам самим вступить в наследство на эту квартиру? Что нам для этого нужно? Большое спасибо. Очень ждем ответа.

- После смерти бабушки Ваш отец является наследником по закону первой очереди. Наследниками по закону первой очереди являются дети, супруг и родители умершего (ст. 1057 Гражданского Кодекса).
Так как Ваш отец признан судом недееспособным и над ним установлена опека (ст. 29 Гражданского кодекса), то все сделки от его имени совершает опекун, в данном случае больница.
Вас и Вашу несовершеннолетнюю дочь по закону не могут выписать из квартиры без вашего согласия, так как хотя Вы и не являетесь собственником данного жилья, но имеете право пользования квартиры (Ст. 116 Жилищного кодекса). Более того, согласно ст.123 Жилищного кодекса квартира не может быть продана или передана в залог без Вашего согласия и без разрешения органа опеки и попечительства, так как в квартире проживает несовершеннолетняя дочь.
Вступить же в наследство Вы сможете только после смерти вашего отца (ст.1031, 1056 Гражданского кодекса).
 
 

Маргарита:
- Здравствуйте! Можно ли продать однокомнатную квартиру, в которой прописан ребенок, и купить долю в двухкомнатной квартире? Спасибо.
 
 - Можно, но в любом случае Вам нужно получить согласие органа опеки и попечительства (см. ответ на вопрос Елены). Только этот орган определит, не ущемляются ли интересы и права несовершеннолетнего при совершении этой сделки.
 
 

Елена:

- Хотим продать 3-комнатную приватизированную квартиру. У ребенка доля 1\2. Квартира площадью 54,5 кв.м. неблагоустроенная, дом на 60% изношен, а купить хотим дом в частном секторе (дом тоже имеет износ 60%), его площадь составляет 67,4 кв.м., есть участок 4,5 сотки. Как к этому отнесутся органы опеки?

- Органы опеки и попечительства при выдаче разрешения на продажу объекта недвижимости и покупку другого объекта недвижимости, в котором проживает несовершеннолетний ребенок, в первую очередь обращают внимание на то, чтобы при совершении сделки не были ущемлены интересы и права несовершеннолетнего. Площадь приобретаемого жилья не должна быть существенно меньше продаваемого. В покупаемом доме должны быть удобства: ванна, туалет, горячая вода и др.
Для получения более точной информации необходимо обратиться в орган опеки и попечительства с копиями документов на объекты, которые будут участвовать в сделке.

Анна Николаевна:

- Здравствуйте. Я с семьей (муж и ребенок) проживаем в 4-комнатной квартире. Ее собственником является отец, который недавно женился. Проживает он у жены. Скажите если что-нибудь случиться, имеет ли жена право на наследство?

- Необходимо уточнить, когда ваш отец стал собственником квартиры: до вступления в брак или после него. Если это произошло до вступления в брак, то его новая супруга не будет иметь право на наследство. Имущество, нажитое супругами во время брака, находятся в их совместной собственности, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, находится в его собственности.
Однако следует отметить, что имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительны увеличившие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное. (Ст. 259 Гражданского кодекса).

Николай:

- Хочу приобрести квартиру, однако мне стало известно, что ранее в этой квартире проживал гражданин, который признан безвестно отсутствующим. Повлечет ли для меня этот факт какие–либо негативные последствия?

- Согласно ст. 38 Гражданского кодекса гражданин по заявлению заинтересованных лиц может быть признан судом безвестно отсутствующим, если в течение одного года по месту его жительства нет сведений о месте его пребывания. При невозможности установить день получения последних сведений об отсутствующем началом исчисления этого срока считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а при невозможности установить этот месяц – 1 января следующего года.
Поскольку установление факта безвестного отсутствия основывается на предположении нахождения гражданина в живых, то вступившее в законную силу решение суда о признании гражданина безвестно отсутствующим не влечет лишения гражданина принадлежащих ему субъективных прав, а также освобождения его от исполнения обязанности.
В силу п. 1 ст. 40 Гражданского кодекса в случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, признанного безвестно отсутствующим, суд отменяет решение о признании его безвестно отсутствующим. На основании решения суда отменятся доверительное управление имуществом этого гражданина.
Если по истечении 3-х лет со дня назначения доверительного управляющего решение о признании гражданина безвестно отсутствующим не было отменено и не было обращения в суд об объявлении гражданина умершим, орган опеки и попечительства обязан обратиться в суд с заявлением об объявлении его умершим (п. 2 ст. 40 ГК).
Согласно ст. 42 Гражданского кодекса в случае явки или обнаружении места пребывания гражданина, объявленного умершим, суд отменяет решение об объявлении его умершим.

Вместе с тем взыскать уплаченные вами деньги будет крайне сложно, так как деньги, полученные за продажу квартиры, вероятнее всего, будут отсутствовать, а иного имущества, на которое может быть обращено взыскание, тоже может не оказаться.

Людмила Станиславовна:

- Могу ли я прописаться к родителям (от мужа, мы в разводе) и прописать туда свою дочь 19 лет? Для улучшения жилищных условий, так как мы проживаем с родителями в двухкомнатной квартире общей площадью 38,6 кв. м. Какова норма (в кв. м.) на человека для постановки на очередь?

- По общему правилу регистрация граждан по месту жительству допускается в жилом помещении, если после регистрации гражданина обеспеченность общей площадью такого жилого помещения не будет менее 15 кв. м. на одного человека (в Минске – менее 20 кв. м. на одного человека), а обеспеченность жилой площадью жилого помещения в общежитии – менее 6 кв. м. на одного человека. Однако указанные выше случаи ограничения регистрации граждан не распространяются на регистрацию по месту жительства в Минске совершеннолетних детей (по месту жительства родителей). Таким образом, в вашей ситуации проще сделать таким образом: сначала зарегистрироваться вам, а через некоторое время – вашей дочери. В обоих случаях вы подпадете под указанный выше пункт.
Что же касается постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, то нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения менее 15 кв. м. на одного человека. При этом обеспеченность общей площадью жилого помещения определяется, исходя из площади всех жилых помещений, находящихся в собственности или в пользовании гражданина и членов его семьи, с которыми он принимается на учет нуждающихся  в улучшении жилищных условий. (П. 3 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонде, утвержденного указом Президента Беларуси № 565 от 29.11.2005 года; п. 8,9 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного указом Президента Беларуси от 7.09.2007 года № 413 «О совершенствовании системы учета по месту жительства и месту пребывания»)

Олег Иванович:

- Здравствуйте! Меня интересует такой вопрос: супруги имеют в общей собственности квартиру. На момент развода они пришли к решению не делить ее, а заключить соглашение о том, что муж выплачивает жене стоимость ее доли в квартире и жена не будет по этому соглашению иметь имущественных прав на указанную квартиру. Каким образом можно заключить это соглашение, какие моменты следует в нем предусмотреть, и как лучше это сделать?

- В вашем случае оптимален следующий механизм: пока брак еще не расторгнут, можно заключить брачный договор, в котором оговорить, в том числе, как будут происходить расчеты за долю жены (будет ли ей сразу, при заключении сделки, выплачена вся сумма, или планируется в течение какого-то периода выплачивать эту сумму). Если расчеты будут произведены сразу, значит, права на долю в квартире супруга (бывшая супруга) утратит при заключении и регистрации данного соглашения, особых тонкостей и подводных камней в этой ситуации, в принципе, нет. Обычно в таких соглашениях еще оговариваются выписки утратившего право собственности этим жилым помещением супруга.
Возможен и другой вариант. Нотариус по совместному письменному заявлению (заявлениям) супругов выдает одному из них или обоим супругам свидетельство о праве собственности на долю имущества, нажитого супругами в период брака (далее – свидетельство о праве собственности), правовой режим которого не был изменен брачным договором.
Свидетельство о праве собственности может быть выдано супругам как в период брака, так и бывшим супругам независимо от срока, прошедшего с момента расторжения брака. Свидетельство о праве собственности выдается только на то имущество, которое нажито супругами в период брака и принадлежит им на день выдачи свидетельства о права собственности. После получения такого документа вы можете оформлять обычный договор купли-продажи, в котором оговорите условия оплаты.
(Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции от 23.10.2006 года № 63; ст. 24 Кодекса о браке и семье, ст. 543, 171 Гражданского кодекса)

Светлана:

- При оформлении трехкомнатной квартиры муж стал единственным собственником. Мы разводимся (у нас двое детей: 19 и 26 лет, один из них прописан в квартире). Он живет с новой женой, год не платит за квартиру, собирается подать на раздел имущества. Каковы у меня права, если денег для выплаты его части у меня нет?

- Все имущество, нажитое супругами в период брака (приобретенное по возмездным сделкам, в том числе, по договору купли-продажи), является общим имуществом супругов, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Этот режим имущества супругов действует, конечно, если между ними не установлен соглашением (брачным договором) иной режим. Например, если не оговорено, что все имущество, хоть и было куплено в период брака, является личной собственностью одного из супругов.
Вместе с тем, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Жена может претендовать на половину всего имущества, нажитого в период брака, может подать исковое заявление при недостижении согласия о разделе этого имущества, в том числе квартиры.
Так как вы, очевидно, являетесь собственником части квартиры, то имеете право ею пользоваться, проживать в ней и быть там зарегистрированной. Естественно, ни о каком выселении не может быть и речи. А если бывший муж предъявит к вам иск о разделе совместно нажитого имущества, то за вами в любом случае будет признана права собственности на долю в квартире. Вы же можете предъявить иск к нему о взыскании коммунальных платежей за тот период времени, за который он не платит.
При расторжении брака супругам необходимо определиться, как они будут жить дальше порознь или вместе, ибо уходящий супруг может передать свою часть квартиры другому в собственность, получив за это денежную компенсацию.
(Ст. 23, 26 Кодекса о браке и семье)

Елена:

- Добрый день. Подскажите, пожалуйста, как мне быть с моей проблемой. Дело в том, что в 2007 году я купила земельный участок в садоводческом товариществе, рядом с уже принадлежащим мне участком. Купленный участок раньше принадлежал другому человеку на основании госакта, выданного в 1992 году. Так как в 2005 году этот собственник умер, участок стал никому ненужным, членские взносы товариществу не платились, одним словом, он стал заброшенным. С 2007 года я как хозяйка плачу взносы и ухаживаю за землей. Теперь председатель требует, чтобы я оплатила все взносы, которые не платились ранее. Имеет ли он право на это? Как мне поступить, подскажите, пожалуйста?

- Лицо, выбывшее из состава членов товарищества (по собственному усмотрению либо в результате исключения в соответствии с законодательством), обязано в течение одного года со дня прекращения членства в товариществе произвести отчуждение находящихся у него на праве частной собственности земельного участка, садового домика, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства, а в случае нахождения у него земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения или аренды распорядиться садовым домиком, хозяйственными строениями и сооружениями, а также погасить задолженность по взносам и пене. Помимо этого, каждый из наследников, принявших наследство, отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Таким образом, обязанность по оплате непогашенных взносов лежит на наследниках. Это бремя оплаты автоматически не переходит на покупателя, если такое право не предусмотрено в договоре.

(ст. 1086 Гражданского кодекса; п. 21 указа Президента Беларуси от 28 января 2008 года № 50 «О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ»)

Андрей:

- Я человек пожилой и хотел бы составить завещание в пользу своего сына. Могу ли я подтвердить, что составляю завещание, находясь в здравом рассудке? 

- Способом защиты сделки от последующего признания ее недействительной может быть проведение добровольной психиатрической или психолого-психиатрической экспертизы гражданина. Проведение платных психиатрических и психолого-психиатрических экспертиз осуществляется Государственной службой медицинских судебных экспертиз. Экспертиза, проведенная до удостоверения завещания, может послужить весомым доказательством вашей дееспособности на момент совершения сделки в случае, если ее действительность в будущем будет оспариваться в суде.
Проводится такая экспертиза по письменному заявлению гражданина. При этом обеспечивается конфиденциальность как самого факта проведения экспертизы, так и ее результатов, которые выдаются только заявителю. Кстати, Министерством юстиции нормативно урегулирован вопрос добровольной психиатрической и психолого-психиатрической экспертиз.

(П. 6, 8, 9 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 года № 413)

 

Задайте вопрос по теме недели

Здесь вы можете задать интересующий вас вопрос эксперту по недвижимости или предложить свою тему.

Анонимные сообщения не принимаются!