Как белорус может вложить деньги за рубежом?

Переезжать и необязательно: чтобы стать владельцем апартаментов, расположенных за пределами страны, достаточно лишь заключить договор купли-продажи с иностранным застройщиком. Причем наводить марафет и сдавать жилье в аренду может взять на себя как девелопер, так и обслуживающая компания. Среди наиболее популярных объектов – квартиры в жилых комплексах, раскинувшихся на морских побережьях. Приобретают их не только ради возможности отдохнуть и покрыть вложения за счет отдыхающих, но и в надежде выгодно продать объект в будущем. И все же долгое время курортное жилье для белорусов оставалось не по карману. Правда, за последние месяцы недвижимость за рубежом существенно упала в цене, причем в отдельных странах падение достигло 30-40%. Руководитель зарубежного направления агентства недвижимости «Магазин квартир №1» Денис Зелковский полагает, что хотя жилье в других странах привлекает по большей части бизнесменов, последствия кризиса открыли более широкие возможности и для рядовых потребителей.

- Денис Витольдович, готовы ли белорусы вкладывать деньги в зарубежную недвижимость? Ведь большинство потребителей не могут себе позволить и квартиру в Минске, а уже о жилье в других странах и вовсе не задумывается.

- И все же белорусы стали активнее интересоваться возможностями приобретения недвижимости за рубежом, причем как в европейских, так и восточных странах. Самыми популярными странами среди наших потребителей считаются Болгария, Испания и Италия. При этом, как ни странно, клиенты присматриваются к объектам стоимостью до €100-150 тысяч.

В связи с глобальным финансово-экономическим кризисом курортное жилье серьезно упало в цене. Сегодня купить апартаменты в пределах первой линии моря, скажем, в жилом комплексе, расположенном в Болгарии, обойдется в сумму до €70 тысяч. То есть с иностранным застройщиком можно заключить договор купли-продажи, внести положенную сумму и получить в свою собственность квартиру в только что построенном здании.

В таких апартаментах редко живут постоянно: чаще всего в них живут в свободное время, например, в летний сезон. Остальную часть года квартира сдается в аренду, чтобы покрыть часть расходов, связанных с ее приобретением. Причем поиском арендаторов чаще всего занимается застройщик или управляющая компания. Обычно девелоперская компания имеет в своей структуре турфирму, или же поддерживает отношения с каким-либо туроператором, предлагая квартиры в аренду отдыхающим.

Цены, безусловно, разнятся в зависимости от места расположения и статуса комплекса. Так, в Созополе стоимость стандартной квартиры-студии в курортном комплексе составляет €39 тысяч.

- На что необходимо обратить внимание при покупке жилья за рубежом?

- Если говорить о курортной недвижимости в Болгарии, то качество строений не вызывает сомнений. Хотя бы потому, что с 2007 года эта страна входит в состав Евросоюза и заинтересована в том, чтобы строить добротно, дабы привлечь и инвестиции, и туристов. Строительные компании следят за своей репутацией, поэтому вероятность того, что дом будет сдан с какими-то погрешностями, крайне невысока.

Иностранцам покупать жилье целесообразнее в курортных комплексах, поскольку в этом случае с застройщиком можно заключить договор на управление объектом недвижимости, то есть на вывоз мусора, уборку апартаментов, сдачу жилья в аренду.

Следующий критерий – близость к морю. Естественно, что квартиру, находящуюся в пределах первой береговой линии, будет проще сдать и продать, нежели жилье, находящееся на расстоянии более 50 метров от моря.

- Что еще может косвенно указать на то, что удастся окупить инвестиции?

- Практически любые факторы. Например, Болгария собирается присоединиться к шенгенской зоне. Естественно, это положительно скажется на стоимости апартаментов. Учитывая это, можно предположить, что стоимость болгарских квартир, находящихся на известных курортах, может увеличиться.

Чтобы инвестиции окупились, необходимо также искать различные способы, как сэкономить на покупке апартаментов. Так, иностранец за рубежом может не только купить готовое жилье, но и вступить в долевое строительство, а это, в свою очередь, позволит сэкономить 5-8%.

- Но и большие риски, ведь никто не застрахован, что строительство остановится на втором этаже. Зачастую трудно вынудить застройщика выполнить свои обязательства даже в своей стране, а в чужой – и подавно. Опасность ведь существует?

- Опасность, безусловно, существует, но она, по сути, идентична той, что возникает при вступлении в долевое строительство минской новостройки. При заключении договора оговариваются все условия и штрафные санкции, в случае их нарушения покупатель (вне зависимости от того, является ли он резидентом страны или же иностранцем) подыскивает себе адвоката и обращается в суд.

- Какие восточные страны сегодня интересны для желающих приобрести жилье у моря?

- Прежде всего, это Турция и Египет. Студия на 60 жилых «квадратов» в турецком комплексе обойдется в $50 тысяч. При желании в базах данных местных агентств недвижимости можно найти и более дешевые предложения. Чаще всего в Турции приобретают апартаменты: виллы пользуются меньшим спросом, что опять-таки связано как с их более высокой стоимостью, так и с необходимостью поддерживать владения в приемлемом состоянии.

Египет является еще более доступной страной для покупки жилья. Стоимость апартаментов там начинается с $30-40 тысяч, а за €55 тысяч можно приобрести студию в фешенебельном комплексе на берегу Красного моря. Иностранцам покупать недвижимость в этой стране можно без каких-либо особых ограничений. Разве что в Шарм-аль-Шейхе нельзя приобрести в полную собственность земельный участок, а можно лишь взять его в долгосрочную аренду на 99 лет. Преимущество египетской недвижимости заключается в том, что в стране действуют крайне низкие налоги и тарифы на коммунальные услуги.

- Но мало просто купить апартаменты, надо еще, чтобы они приносили какие-то дивиденды. Сколько можно заработать, сдавая в аренду жилье, скажем, в Египте и Турции?

- Поскольку зачастую инвестор подыскивает арендаторов не самостоятельно, а заключает с застройщиком договор на управление объектом недвижимости, то обычно речь идет о фиксированных ставках. В частности, в Болгарии с апартаментов, расположенных вблизи моря, можно получать от 3 до 7% годовых. В Египте можно гарантированно возвращать каждый год 7% от вложенных средств. Причем эта ставка прописывается в самом договоре.

- Что можно сказать о средиземноморских странах? Например, за последние полгода существенно подешевела недвижимость в Испании.

- Испанская недвижимость все еще остается дорогой для белорусов. Односпальные апартаменты площадью 62 «квадрата» в закрытом комплексе, расположенном в 300 метрах от пляжа, обойдутся в €97 тысяч. Правда, если египетский и болгарский рынки недвижимости сегодня активно развиваются, то Испания переживает кризисные времена, поэтому инвесторы с осторожностью вкладывают в нее денежные средства.

С другой стороны, на испанский рынок было выброшено много дешевого жилья, продаваемого практически по себестоимости, так что ситуация для покупки недвижимости в этой стране сложилась неплохая. Покупать в Испании лучше двух- и трехкомнатные квартиры. Что касается вилл, то их стоимость остается крайне высокой.

А вот кипрский рынок недвижимости «перегрет», поэтому менее привлекателен для вложения инвестиций. Стоимость квадратного метра в южной части острова начинается с €1800, в северной – с €1000. Если ориентироваться на цены, то турецкая часть Кипра более приемлема: за €150 тысяч там можно купить средненькую виллу на побережье.

- Какие расходы несет инвестор, приобретая зарубежную недвижимость через посредников, и как происходит процедура поиска и оформления объекта?

- Агентство недвижимости берет деньги только за консультацию и подбор объекта. Процедура же довольно проста: мы связываемся с нашими иностранными партнерами, которые впоследствии встречают клиента, отвозят его в гостиницу, а уже на следующий день показывают ему интересующие его объекты. После того, как клиент определился с апартаментами, с ним заключается предварительный договор, в котором прописывается цена объекта и срок заключения окончательного договора купли-продажи. Все сделки осуществляются при участии нотариуса и, конечно же, регистрируются.

Вернувшись на родину, покупатель должен перечислить денежные средства на счет застройщика. Правда, для того, чтобы это сделать, необходимо получить разрешение Национального банка Беларуси. Необходимый перечень документов, в частности, включает письменное заявление, копию паспорта и копию предварительного договора купли-продажи. Это, по сути, единственное требование, которое необходимо выполнить: далее ни в какие госорганы обращаться не требуется. Что касается налогов, то их инвестор платит по месту нахождения объекта недвижимости.

- Кто среди белорусов приобретает жилье за рубежом? Составьте портрет типичного покупателя.

- Типичным покупателем зарубежной недвижимости является бизнесмен в возрасте 50-55 лет. Курортные апартаменты обычно приобретаются для всей семьи с перспективой отдохнуть или отправить детей за границу. Кроме того, если касаться Испании, немало семей хотят, чтобы их дети получили образование в одном из европейских университетов.

В настоящее время процесс приобретения жилья за границей значительно упрощен: можно по Интернету найти интересующий объект и через несколько минут связаться с компанией, которая его продает. Правда, и торопиться не стоит: по крайней мере, взвесить все «за» и «против», рассмотрев преимущества и недостатки других предложений, совсем даже не помешает.