Любой ценой

Разбежка цен на рынке недвижимости у человека неподготовленного может вызвать недоумение: так, на одной лишь «первичке» стоимость жилого «квадрата» варьируется от $1000 до $1700. Несмотря на низкую активность покупателей и высокие процентные ставки по кредитам, некоторые застройщики держат цены – как-никак продавать себе в убыток никто не собирается. Между тем, существующий резерв компании, вероятно, приберегают для лета, которое традиционно слывет мертвым сезоном. К первичному рынку закономерно подтягивается и «вторичка»: продавцам, осознающим текущую динамику рынка, приходится почти каждую неделю менять «ценник» и решаться на внушительный дисконт. Директор агентства недвижимости «Сильван» Аделина Попова убеждена в том, что в сложившейся ситуации владельцам недвижимости, не готовым идти на значительные уступки, лучше не тратить свое время впустую.

- Какая ситуация наблюдается на рынке недвижимости в начале июня этого года?

- В настоящее время рынок развивается нестабильно: цены на жилье формируются непонятным образом, без какой-либо объяснимой системы. На «вторичке» продавцы еще до конца не сориентировались, не осознают текущую экономическую ситуацию в стране и, в итоге, нередко выставляют неадекватные рынку цены. Поэтому нам приходится активнее работать с собственниками жилья: если стоимость квартиры не соответствует сложившимся расценкам, мы вообще снимаем ее с продажи и предлагаем владельцу подождать несколько лет.

Стоимость жилого «квадрата» диктуют застройщики – с начала года они существенно сбросили цены на свои объекты. Тем не менее, их предложения все еще остаются высокими, хотя общая динамика продаж как раз предполагает несколько иные действия с их стороны. Опять-таки никто не хочет отказываться от прибыли.

Между тем, прошедшие недавно жилищные аукционы в очередной раз доказали, что спрогнозировать стоимость той или иной квартиры крайне сложно: так, в одной «квадрат» может быть оценен в $1000, в другой – $1400. Причем, учитывая, что на рынок недвижимости выброшено много новостроек, покупатели стремятся покупать еще неиспользованные квартиры. Следовательно, вторичному рынку придется адаптироваться, и делать это надо уже сейчас.

Ясно, что квартиры на «вторичке» должны быть на порядок дешевле, чем на первичном рынке. Только в этом случае удастся привлечь клиента, ведь все остальные факторы говорят в пользу новостроек. Реальная стоимость квадратного метра в «хрущевке» сегодня не должна превышать $800. Однако к такой цене продавцы пока не готовы.

Если застройщики держат цены искусственно, поскольку им нужно зарабатывать деньги, то продавцы делают это по незнанию, наивно полагая, что, например, двухкомнатную квартиру в настоящее время можно продать за $80-100 тысяч. Ситуация на рынке изменилась, и к этому пора привыкнуть.

Можно с уверенностью утверждать, что летом цены пойдут вниз. А вот что будет осенью – судить трудно. Обычно в октябре цены поднимаются, однако в этом году какого-то роста можно и не дождаться. Следовательно, осенью либо продолжится падение, либо рынок замрет. Если в экономике все будет стабильно (прежде всего не повысится уровень безработицы) и банки начнут выдавать кредиты по нормальным процентным ставкам, то появятся и надежды на восстановление сегмента коммерческого жилья.

- Какие квартиры сегодня пользуются наибольшим спросом среди потребителей?

- Прежде всего покупатели обращают внимание на стоимость квартир. Как ни парадоксально это звучит, но сегодня наиболее популярны очень дешевые и очень дорогие квартиры. Почему-то середина остается без внимания: квартиры стоимостью $50-75 тысяч сегодня продаются с трудом. Кроме того, покупатели проявляют интерес к завершенным проектам. Сегодня недорогие квартиры в построенном доме пользуются более высоким спросом.

- Как вы заметили, продавцам приходится привыкать к новым условиям. Правда, каждый владелец квартиры хочет как можно больше заработать на ее продаже, поэтому, если он не стремится инвестировать в новый объект и не нуждается в наличных деньгах, то, по всей видимости, подождет. Но что делать тем, кто уже присмотрел себе новую квартиру?

- Им надо быстрее продавать старые квартиры. С каждой неделей жилье теряет в цене. Чем раньше продашь – тем лучше. За вырученные деньги уже завтра можно будет купить квартиру большего метража. Поэтому, когда к тебе приходит покупатель и предлагает скинуть $5-7 тысяч, лучше соглашаться – ведь как известно, фортуна два раза в одну дверь не стучится.

Почему покупатели обходят стороной интересные предложения с завышенными ценами? Да все потому, что на рынке наблюдается переизбыток объектов. Потребитель знает, что за те же деньги он может найти более просторную квартиру в том же районе, а, может, и в том же доме. Конкуренция заставляет владельцев недвижимости адаптироваться к ожиданиям покупателей.

Тому, кто собирается переехать в новое жилье, если честно, безразлично, дешевеет ли его квартира или нет, поскольку те апартаменты, которые он собирается приобрести взамен, также теряют в цене. Более того, в настоящее время доплачивать ему придется меньше, чем полгода тому назад. Поэтому для таких продавцов ситуация сложилась оптимальная. Надо лишь грамотно ею воспользоваться. Следует подходить ко всему с головой и научится считать.

Средняя по рынку скидка составляет сегодня 15-20%. То есть для того, чтобы определить реальную стоимость квартиры, необходимо вычесть этот процент со стоимости объекта, указываемой в газетах и журналах.

- На ваш взгляд, могут ли в настоящее время получить развитие безденежные обмены или альтернативные сделки без «чистого покупателя»?

- Все эти цепочки уже давно опробованы. Без денег всех участников не собрать. Если человек хочет переехать из 2-комнатной квартиры в «трешку», ему все равно придется доплачивать. Поэтому все эти безденежные схемы рассчитаны на простаков. Ведь даже разменять квартиру в одном районе на объект, расположенный в другом, без доплаты попросту невозможно. Я допускаю, что можно собрать цепочку, в которой участники, получающие более просторные квартиры, вкладывают относительно небольшие суммы, но сделать это вообще без денег нереально.

- Поскольку ситуация на рынке недвижимости продолжает оставаться напряженной, закономерен следующий вопрос: начали ли закрываться агентства недвижимости?

- Отдельные риэлтерские организации уже закрылись. В первую очередь, это произошло с агентствами недвижимости при юридических фирмах. Когда они осознали, что бизнес этот нелегок, закрылись. В настоящее время легче продержаться тем агентствам, которые имеют собственные помещения, а не арендуют офисы. Кроме того, обладает преимуществом тот, кто за много лет работы накопил большую клиентскую базу. Все это помогает продержаться наплаву.

- Нередко возникает ситуация, кода в агентство недвижимости обращается покупатель, интересующийся проектом стороннего застройщика, с которым не заключен эксклюзивный договор. Понятное дело, что риэлтерская организация не заинтересована терять клиента, но и застройщик не будет в одночасье менять своих постоянных партнеров. Какой существует выход из этой ситуации?

- Все очень просто. Агентство недвижимости идет к застройщику и заключает с ним не эксклюзивный, а разовый договор. И по действующим тарифам компания оплачивает риэлтерской организации посреднические услуги. Другое дело, что есть застройщики, которые долгие годы работают с одним и тем же агентством недвижимости. Покупатели об этом зачастую знают и уже обращаются напрямую в эту риэлтерскую контору, минуя другие организации.

- Несмотря на то, что рынок недвижимости переживает далеко не лучшие времена, недвижимость все еще остается одним из надежных способов вложения финансовых средств, тем более что процентные ставки по валютным вкладам уже снизились до 9-10% и слегка потеряли свою привлекательность. Какие сегменты жилищного фонда кажутся вам наиболее интересными для инвестирования?

- По моему мнению, пока рынок жилья находится в стадии падения, он интересен для вложения инвестиций. Это значит, что если приобрести жилье сегодня, то через год-два можно будет заработать на его продаже. Так было всегда: покупать надо в условиях кризиса, продавать – во времена расцвета. Кроме того, жилье – это надежное вложение инвестиций: квартирный вопрос ведь еще никто не отменял.

Те, у кого есть деньги, я бы порекомендовала приобретать новое жилье. «Хрущевка» сегодня морально устарела; человек, у которого есть возможность выбирать, в нее никогда не переедет. Впоследствии такую квартиру будет сложно как продать, так и сдать в аренду.

- Возможно, имеет смысл присмотреться к объектам вблизи столицы? По крайней мере, сегмент загородной недвижимости переживает еще более серьезное падение, и возможность идея приобрести коттедж постепенно перестает быть беспочвенной фантазией.

- Действительно цены на загородную недвижимость резко пошли вниз. Если раньше стоимость отдельных коттеджей достигала $600-800 тысяч, то сегодня таких цен нет. В настоящее время коттедж можно купить за $100-300 тысяч. Иными словами, загородная недвижимость упала в цене в 2-3 раза.

Можно ли будет ожидать увеличения покупательской активности? Если будет осуществлена программа по сносу частных домостроений в Минске, то это, вероятно, произойдет. Надо понимать, что человек, который привык жить в собственном доме, едва ли переедет в квартиру – он все равно будет стремиться жить в отдельном здании, на собственном земельном участке. Все это заложено в психологии людей, долгие годы проживающих в частных домах.

- По вашему мнению, кто будет определять цену на рынке недвижимости – банки, застройщики или покупатели?

- Все вместе: и банки, и застройщики, и покупатели. Потребители голосуют «кошельком», банки – кредитами, застройщики – жилыми «квадратами». Идеальной является ситуация, в которой бы учитывались интересы всех сторон. Однако на практике такая идиллия практически невозможна. Вот и приходится искать компромиссы.