Там за туманами

В то время как сферу недвижимости основательно накрыло «туманом», представители столичного рынка недвижимости не лишают себя возможности представить, как будет развиваться ситуация в обозримом будущем, когда на рынке установится «безоблачная погода». Впрочем, дать точные прогнозы сегодня не решится ни один здравомыслящий эксперт. Ведь подобно тому, как осенью прошлого года мало кто ожидал кризисных явлений, сегодня едва ли кто-то понимает, каким путем и за какие сроки произойдет стабилизация рынка. Тем более что это не в последнюю очередь зависит от платежеспособности населения и его уверенности в завтрашнем дне. Директор агентства недвижимости «Аладиас» Александр Молчанов полагает, что ожидать «хорошей погоды» следует не раньше следующего года.

- Как бы вы охарактеризовали текущую ситуацию на рынке недвижимости?

- Я бы охарактеризовал сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию как хаотичную. Цены стремительно падают, никто не знает, как вести себя в таких непредсказуемых условиях. Более того, никто не может спрогнозировать, что будет через несколько месяцев. Потребители, как ни странно, ждут снижения стоимости квадратного метра, причем как в сегменте долевого строительства, так и на вторичном рынке. Но где находится так называемое «ценовое дно» – судить сложно. Все мы понимаем, что реализовывать новое жилье без какой-либо – хотя бы минимальной – рентабельности строительные организации не будут. Сегодня частные застройщики готовы продать квартиры по той цене, за которую ранее они никогда бы не согласились отдать построенное ими жилье. Поэтому дальнейшее снижение цен во многом зависит от того, насколько снизится себестоимость строительства.

По моему мнению, в этом году стоимость квадратного метра достигнет $800-1000. Уже сейчас на рынке долевого строительства представлены объекты, стоимость жилого «квадрата» в которых составляет $1000-1100. Что касается элитного жилья, то там пока цены держатся в районе $2400 за квадратный метр. Тут важно понимать, что у нас не так много городских апартаментов или загородных домов премиум-класса. Именно за счет этого цены на них падают не такими стремительными темпами. Кроме того, загородная недвижимость изначально была создана не для спекуляций: на ней представлено ограниченное число продавцов и покупателей, и цены не так сильно подвержены колебаниям.

- Довольно странная тенденция: ведь во многих зарубежных странах упали в цене преимущественно объекты премиум-класса…

- Действительно, такое наблюдалось во многих европейских странах. В частности, во Франции сегодня можно купить небольшой домик на Лазурном берегу за €90 тысяч. Однако в наших коттеджных поселках, в частности, в Валерьяново, Дроздово и Тарасово, таких «распродаж» пока нет и, вероятно, не будет. По всей видимости, это связано с тем, что у нас этот сегмент рынка пока не получил такого широкого развития, как за рубежом, вследствие чего количество предложений относительно невысоко.

- В любом случае сектор загородной недвижимости в Беларуси – не лучший индикатор состояния всего рынка. Каков на сегодняшний момент ценовой баланс между первичным рынком и «вторичкой»?

- Вторичный рынок сегодня сравнялся с «первичкой». Так, обычная 1-комнатная «хрущевка» на данный момент стоит $38 тысяч – по сути, это и есть ее реальная рыночная стоимость. Не может старая квартира обходиться во столько же, во сколько и новая. Лучше ведь переехать в только что построенный дом, чем ютиться в морально устаревшем здании. Поэтому в том, что в ценовом отношении два сектора уравновесились, в какой-то мере заложен и положительный момент – ситуация, наконец, стала поддаваться логике.

- Получается, вторичный рынок в силу различных причин уже не будет таким популярным, как ранее, и уступит лидирующую позицию сегменту долевого строительства?

- Да, так оно и будет. Дело в том, что цены на вторичном рынке уже не пойдут вверх так быстро, как это наблюдалось в прошлые годы. Безусловно, какой-то рост в скором будущем произойдет, но он будет постепенным. Высока вероятность того, что мы придем к той ситуации, которая имеет место в Европе, где стоимость новых квартир и домов значительно превышает цены на вторичное жилье. Как бы там ни было, сегодня наступает неплохая пора для приобретения жилья, поскольку через год-два оно может серьезно подняться в цене.

- И в то же время жилье как объект вложения инвестиций значительно потеряло свою привлекательность?

- Мы не должны забывать о том, что недвижимость всегда являлась самым ценным объектом инвестирования, поскольку необходимость в ней присутствовала во все времена. Несмотря не на какие кризисы, людям надо решать свои жилищные проблемы, следовательно, потребность в квартирах и домах не исчезнет. Сделки на рынке недвижимости заключаются и сегодня. Единственное, их не так много, но это во многом связано с ожиданиями покупателей.

Помимо этого, на ситуацию оказало существенное влияние и то, что многие коммерческие банки «заморозили» программы жилищного кредитования. Так, сейчас кредиты на покупку или строительство квартиры выдают только пять банков. Поэтому если раньше 70% клиентов приобретали жилье с привлечением кредитов, то сегодня так поступают только 10% покупателей. Можно предположить, что в сложившейся ситуации возрастет количество обменов, поскольку проще доплатить какую-то сумму, чем найти деньги на полную стоимость квартиры.

- Если владелец решил продать жилье, то ему, безусловно, необходимо иметь представление о его рыночной цене. Однако как ее определить в условиях, когда расценки меняются каждую неделю, на что следует обратить внимание?

- Я бы посоветовал владельцам обращать внимание на то, за какие суммы были проданы квартиры в домах, расположенных вблизи их жилья и имеющих аналогичные технические характеристики. При этом лучше ориентироваться не на цену предложения, а на стоимость квадратного метра, фиксируемую в реальных сделках. Агентства недвижимости, работая с продавцами и консультируя их, предлагают оставлять небольшой запас для возможных скидок, поскольку покупатель может потребовать дисконт.

Помимо этого, существует несколько других немаловажных факторов, которые определяют стоимость жилья, в частности, состояние и планировка квартиры, год постройки, соседство и т.д. Эти критерии довольно актуальны, поскольку играют решающую роль в тех случаях, когда покупатель вынужден выбирать между несколькими квартирами, имеющими практически одинаковую стоимость.

Показателем адекватности цены, установленной владельцем жилья, становятся звонки покупателей. Если никто на объявление не откликнулся, то, следовательно, необходимо снижать стоимость квартиры или дома. Как только пойдут звонки, можно будет говорить о том, что ценовая политика выбрана правильно. Получается, цену жилья формирует не столько продавец, сколько покупатель.

Любой продавец должен быть готов к тому, что ему придется торговаться. Когда не ясно, какая цена будет актуальна через неделю, необходимо вести себя предельно аккуратно. Так, когда к владельцу жилья приходит покупатель и предлагает ему продать квартиру по более низкой цене, тому лучше не отказываться, особенно если расплатиться за жилье собираются наличными деньгами. Ведь мало того, что в случае отказа продавец рискует оказаться ни с чем, так уже через несколько недель или месяцев он не найдет покупателя даже по той цене, которую ему была предложена ранее.

- А что происходит на рынке коммерческой недвижимости? Как на нем отразились кризисные явления?

- На рынке коммерческой недвижимости мы наблюдаем такую же тенденцию. Так, стоимость арендной ставки в сегменте офисной недвижимости сегодня падает довольно высокими темпами. С начала года цена аренды квадратного метра упала с €50 до €30 в офисных помещениях класса «А» и с €25 до €13, если говорить об офисах класса «Б».

Застройщики, которые продолжают возводить офисные здания, связаны обязательствами, которые должны выполнять. В начале прошлого года было много запросов на офисные помещения в бизнес-центрах класса «А», что стимулировало интерес застройщиков к реализации подобных проектов. Сегодня же высока вероятность того, что бизнес-центры попросту не удастся заполнить, поскольку изначально они были рассчитаны на компании с иностранным капиталом. Как известно, зарубежные инвесторы уже не стремятся развивать региональные направления, наблюдается постепенный отток иностранного капитала. Поэтому дочерние предприятия вынуждены довольствоваться более скромными офисными помещениями и даже переезжать из больших офисов в более компактные помещения.

- Во многих зарубежных странах цены на жилье упали гораздо сильнее, чем в Беларуси. Стала ли привлекательной идея приобретения жилья в одной из стран Евросоюза, например, в Болгарии, Испании или Франции?

- Цены на рынках недвижимости зарубежных стран упали существенно. Связано это с тем, что жилье там приобреталось, в основном, за счет кредитных, точнее сказать, ипотечных средств. Зачастую их получатели, надеясь погасить один заем, привлекали другой кредит, создавая тем самым шаткую финансовую цепочку. Когда же банки прекратили выдавать кредиты в прежних объемах, то ради погашения старых долгов пришлось продавать жилье. А чтобы в сложившейся ситуации найти покупателя, необходимо устанавливать низкие расценки – вот вам и причина низких цен.

Кроме того, за рубежом большие объемы жилья были построены иностранными компаниями. Некоторые из них не смогли погасить взятые кредиты, в результате чего государство было вынуждено экспроприировать жилье, что также стимулировало падение цен на недвижимость. Третья причина – спрос на жилье со стороны зарубежных инвесторов. Например, россияне, ранее приобретавшие за рубежом коттеджи, виллы и пентхаусы по довольно высоким расценкам, поддерживали высокий спрос. Однако сегодня, как мы понимаем, ситуация изменилась, и такого спроса на эти объекты уже нет.

Что касается перспективы приобретения жилья за границей, то маловероятно, что сегодня это заинтересует белорусов, поскольку подобная инициатива связана с большими расходами. Так, приобретая жилье во Франции, необходимо не только заплатить налог на недвижимость, но и оплатить услуги нотариуса и переводчика, более того, потребуется каждый месяц выплачивать деньги  местному домоуправлению. Когда квартира или дом находятся в другой стране, то и контролировать, чтобы с ними все было в порядке, довольно сложно. Русская пословица «лучше синица в руках, чем журавль в небе» лучше всего отражает эту ситуацию.