Загородные дома продают уже за бесценок?

 

 

- В январе покупатели загородной недвижимости оживились, несмотря на праздники и морозы. Хотя в целом начало года не принесло особых сенсаций. Снижение стоимости пригородных объектов в течение года происходило постепенно. В результате с января по декабрь 2009 года цены упали в среднем на 30 - 40 %.

Стагнация на рынке загородной недвижимости всегда проявляется не так быстро и не так явно, как в квартирном фонде. Дело в том, что загородные объекты можно систематизировать лишь по типу жилья. Каждое строение индивидуально. Поэтому понятие цены квадратного метра расплывчато.

Владельцам дач и коттеджей трудно смириться с создавшейся ситуацией. Многие из них выбрали выжидательную позицию. Поэтому снижение цен на загородные объекты произошло с опозданием. Продавцы привыкли к новым условиям лишь к концу лета.

В сентябре — октябре прошлого года в пригороде Минска произведена нарезка и выделение большого количества участков для строительства и обслуживания жилых домов. В результате часть потенциальных покупателей получила возможность решить свои вопросы без приобретения готовых строений. Это привело к волне снижения спроса на определенные типы объектов.

 

- В настоящее время «незавершенки», в том числе с высокой степенью готовности, собственники продают практически по себестоимости, а иногда и ниже, лишь бы вернуть вложенные средства. Существенно упали в цене коттеджи, так как покупателей в этом сегменте было и без того мало. Очень серьезно обесценились земельные участки с так называемыми «нулевыми циклами». Если раньше цена наделов с минимальными строениями, например, в Тарасово, Ратомке или Ждановичах начиналась с $80 тысяч, то в настоящее время они экспонируются в пределах $30—40 тысяч. Коттеджи площадью 150—200 «квадратов» в стадии «под отделку» продаются по ценам от $100 до $175 тысяч.

Строения в некогда популярных населенных пунктах Боровляны, Дроздово, Валерьяново становятся менее востребованными из-за высокого уровня цен. Сегодня люди считают деньги, поэтому готовы ехать дальше, лишь бы было дешевле. Счастливые обладатели вновь нарезанных участков, конечно, понимают, что инфраструктура в Ратомке или Волковичах выгодно отличается от той, что присутствует на «свежих» отводах, но надеются на то, что обещанного долго ждать не придется и через какое-то время они получат и электричество, и газ, и воду.

 

- Еще совсем недавно цены на комфортные дачи, расположенные в 30 километрах от столицы, начинались с $20 тысяч. Сейчас хороший дом с участком можно купить и за $12 тысяч. Если продавать объект по более высоким расценкам, необходимо, чтобы он соответствовал дополнительным требованиям, в частности, наличие туалета в доме, бани и душевой. Важно, чтобы такая дача могла эксплуатироваться зимой, то есть должен быть постоянный источник воды, хотя бы колодец или колонка.

Все больше покупателей рассматривают дачу как постоянное место проживания, особенно такой подход актуален для пожилого населения. А вот для летнего отдыха люди ищут отдельно стоящие дома — так называемые заимки. Здесь несколько другие критерии: тихое место, наличие неподалеку водоема или леса, большая площадь участка.

Коттеджи хотя и остаются самыми привлекательными объектами загородной недвижимости, но стремительно обесцениваются, поскольку в этой области сохраняются низкий спрос и высокое предложение. Первый удар по цене произошел в 2008 году, когда рынок наполнился многочисленными незавершенными строениями. Второй — с наступлением кризиса. Кстати, если раньше люди стремились в привилегированные поселки, сейчас, когда почти везде налажена инфраструктура, при выборе рассматриваются различные места и направления.

В настоящее время коттедж без отделки в Хотежино, Ратомке, Тарасово или Ждановичах (западная сторона) можно купить за $100 тысяч. Загородные дома в Заславле и Городище продаются за $60—70 тысяч.

 

- Обслуживание коттеджа, конечно, приносит больше хлопот, но зато возрастает качество жизни. Содержание загородного дома площадью 300 «квадратов» обходится в 350—370 тысяч рублей в месяц с учетом всех налогов и обязательного страхования. То есть владелец коттеджа тратит на содержание жилья практически столько же, сколько и владелец 3—4-комнатной квартиры в Минске. Если человек живет в столице в квартире метражом более 120 квадратных метров, экономически выгоднее купить коттедж за городом.

 

- Традиционно пользуются популярностью Молодечненское, Логойское, Московское направления. Сейчас покупатели благосклонно смотрят и в сторону южного направления, лояльнее стали относиться к объектам, расположенным в ранее экологически непопулярных местах. То есть населенные пункты, от которых раньше многие отказывались, сегодня становятся перспективными.

 

- Прежде всего, насколько далеко от города находится объект. Понятно, что чем ближе к столице, тем лучше. Во-вторых, покупатели обращают внимание на наличие инфраструктуры и качество дорог. Имеет значение статус поселка, наличие природных достопримечательностей и другие моменты.

 

- До 2008 года «на слуху» были Тарасово, Дроздово, Валерьяново, Марьяливо. Сейчас котируемых поселков стало больше, соответственно, усиливается конкуренция между продавцами, что идет на пользу покупателю. В то же время элитных поселков у нас в принципе не существует: они только начинают зарождаться. На территории некоторых населенных пунктов создаются товарищества собственников или кооперативы индивидуальных застройщиков, в полномочия которых входит решение различных бытовых вопросов. Но в числе атрибутов элитных поселков — не только наличие охраны и полное благоустройство территории, но и создание местных объектов инфраструктуры, самоуправление, лоббирование интересов собственников с целью создания более безопасных и комфортных условий проживания. Пока в пригороде столицы этот процесс находится на стадии развития.

 

- Пока серьезной конкуренции они не составляют, поскольку их мало и находятся они на стадии строительства. Кроме того, в связи с невысоким числом продаж еще не появился спрос на эти строения. Таунхаус позиционируется как промежуточный вариант между квартирой и коттеджем, но сейчас последние настолько подешевели, что стало куда выгоднее приобрести отдельно стоящее строение. Тем не менее свою нишу эти проекты найдут.

 

- Прежде всего, можно соотнести стоимость пригородного строения с ценами столичных квартир. Помимо этого, потребуется сравнить объект со схожими загородными домами, определить возможности покупателя, учесть статус поселка и уровень отделки. Вообще же однозначно оценить объект и выбрать цену, за которую он может быть продан, довольно сложно.

 

- Каждый владелец дома платит ежегодный налог на земельный участок и налог на недвижимость. Расчет можно производить частями либо однократным платежом в срок до октября — ноября текущего года. Тарифы зависят от расположения участка, его назначения и кадастровой стоимости. Так, с земельного участка размером в 20 соток в Минске придется выплачивать около 400 тысяч рублей в год. В пригороде эта величина гораздо ниже. Размер налога на недвижимости, в свою очередь, зависит от величины объекта, степени его изношенности и качества. Кстати, величина этого платежа зачастую идентична размеру земельного налога.

Если в загородном доме постоянно зарегистрированы люди, то производится обязательное страхование жилой постройки. Сумма страхового взноса зависит также от технических характеристик, указанных в техническом паспорте.

В целом максимальный совокупный размер налогов для благоустроенного коттеджа редко превышает 1 миллион рублей в год (или свыше 80 тысяч рублей в месяц). К этой сумме нужно еще добавить расходы на газ, электричество, потребление и отвод воды. В целом среднемесячный платеж составляет от 300 до 400 тысяч рублей.

 

- В нашей стране права собственника и пользователя земельным участком идентичны. Зато условия получения прав разные. Так, для приобретения надела в частную собственность необходимо оплатить его кадастровую стоимость. Причем некоторые категории земель в частную собственность гражданам не передаются.

Практическую выгоду от прав собственности можно получить лишь при сносе домовладения, поскольку возмещаться будет не только стоимость надворных построек и зеленых насаждений, но и земли. Сейчас в Минске кадастровая стоимость очень высока: участок в 20 соток оценивается примерно в $160 тысяч, однако это не значит, что такова его рыночная стоимость.

 

- Весной активизируются продажи дач. Мы привыкли к бесснежным зимам, которые давали возможность беспрепятственно проезжать к товариществам и зимой. Частые снегопады «притормозили» продажи отдаленных объектов. С другой стороны, многие покупатели стремятся купить загородные дома в зимний период, поскольку в это время хорошо видны недостатки строений и систем технического оборудования, а также состояние дорог и особенности прилегающих территорий.

На мой взгляд, в ближайшие месяцы цены не поднимутся, поскольку на рынке существует переизбыток предложений. Как будет изменяться спрос к середине года, судить трудно. Как бы там ни было, привлекательность загородного жилья с каждым годом растет, и это вселяет оптимизм в перспективы развития рынка.

 

Печатную версию материала читайте на страницах журнала "Бизнес-леди"