В Минске продолжаются офисные миграции

Собственники столичных офисов идут на всевозможные уступки, чтобы привлечь в свободные помещения новых арендаторов. Как-никак ситуация обязывает: в весенние месяцы ставки арендной платы ползли вниз, а летом на рынке наступило сезонное затишье. Ради крупных нанимателей владельцы бизнес-центров готовы смириться с дисконтами, арендными каникулами и даже отменой коммунальных платежей.
Поскольку предложение все еще значительно превышает спрос, отдельные арендаторы прощаются с несговорчивыми собственниками и переезжают в зачастую более комфортные и доступные офисы. И без того существенную конкуренцию на рынке (особенно среди объектов B-класса) подогревает перспектива введения в строй новых объектов, часть из которых должна появиться уже в следующем году. Представитель аналитического отдела IDC Group Павел Семенюк с оптимизмом смотрит на судьбу минского рынка офисной недвижимости.

- Какова ситуация на рынке офисной недвижимости по состоянию на начало августа?

- Летом на рынке офисной недвижимости наступило затишье. Активность арендаторов несколько снизилась, а вместе с ней и ставки арендной платы. Например, стоимость аренды помещений в офисах B-класса за последний квартал уменьшилась на 2-3%.
На сегодняшний момент средневзвешенная ставка арендной платы в офисах А-класса составляет €25,5, в офисах B-класса – €15,5, в офисах C-класса – €13,5. Наибольший разброс ставок арендной платы наблюдается в C-классе, где можно встретить как очень дешевые (от €8), так и очень дорогие (до €25) предложения. Многое зависит от месторасположения офиса, наличия ремонта и качества отделки.
Как показала практика, наименее подвержены изменению ставки аренды офисов А-класса. Связано это как с ограниченностью общего предложения таких бизнес-центров в Минске, так и, возможно, с позицией их собственников, которые предпочитают держать расценки на одном уровне, несмотря на то, что каждый месяц несут убытки из-за простоя помещений. Следует отметить, что достаточно много площадей пустует в таких офисах из-за жесткой политики владельцев.

- Бизнес-центров А-класса в белорусской столице представлено недостаточно, но, в то же время, какого-то ажиотажа на них нет?

- Вследствие того, что в таких офисах сохраняются довольно высокие арендные ставки, многие арендаторы предпочитают снимать помещения в офисах B-класса. При этом в некоторых случаях качественный уровень помещений во многом сопоставим с классом «А», но по стоимости значительно дешевле.

- В ближайшем будущем появятся ли в белорусской столице бизнес-центры класса «А», которые смогут повлиять на величину ставок арендной платы в своей категории?

- В 2010 году в Минске в общей сложности будет введено в эксплуатацию до 100 тыс. квадратных метров офисной недвижимости, большая часть из которой будет приходиться на объекты класса «В». Поэтому существенного изменения объема предложения в классе «А» сложно прогнозировать, равно как и серьезных изменений цен, хотя определенная корректировка ставок еще возможна.

- Процессы офисных миграций в белорусской столице продолжаются?

- Офисные миграции продолжаются, но уже не в такой степени, как это было на протяжении прошлого года. Большинство арендодателей к этому моменту успели адаптировать свою арендную политику в соответствии с актуальными требованиями рынка, частично снизив ставки, изменив порядок оплаты и др.
Значимость переезда в современных условиях определяется уже в большей степени качественными характеристиками арендуемого офиса. Это означает, что арендатор стремится подобрать лучшее по качеству помещение за те же деньги, которые он тратит на аренду сегодня.

- Насколько активно в Минске ведется строительство объектов офисной недвижимости?

- За последний год на столичном рынке не появилось ни одного нового значимого проекта в сфере коммерческой недвижимости. Большинство из проектов, которые находятся сейчас в стадии реализации, были инициированы и запущены еще в докризисный период – в 2007-2008 годах. Снижение ставок аренды и цен на недвижимость предопределило снижение инвестиционной активности на этом рынке как со стороны отечественных, так и со стороны зарубежных инвесторов.
Однако, на мой взгляд, этот факт стоит расценивать и как положительное явление, связанное тем, что с рынка уходит спекулятивный капитал, а сферу строительства покидают непрофессиональные игроки, занявшиеся этим бизнесом в период активного роста цен на недвижимость.
Отсутствие новых крупных проектов способно привести к тому, что в ближайший 1-2 года рынок будет поглощать существующее предложение с учетом тех дополнительных объемов, которые появятся в связи с завершением уже реализуемых проектов. Кроме того, конфигурация будущего предложения во многом будет зависеть от темпов реализации нескольких знаковых проектов для столичного рынка недвижимости, в частности, «Минск Сити».

- В последние годы большинство объектов офисной недвижимости возводилось с привлечением дольщиков. Ситуация сохраняется?

- Безусловно, ничего существенно не изменилось. Большинство объектов офисной недвижимости в Минске по-прежнему застраивается по схеме долевого участия в строительстве. Среди них есть и хорошо известные в столице бизнес-центры.
Использование схемы долевого строительства позволяет белорусскому бизнесу успешно решать собственный «квартирный вопрос», тем более, что сложившаяся на рынке ситуация с ценами дает возможность сделать это на выгодных для покупателя условиях.

- Насколько сегодня арендодатели готовы идти на уступки нанимателям?

- Готовность арендодателя идти на дополнительные уступки может определяться значимостью для него того или иного арендатора – это может быть крупная компания («якорь»), арендующая значительные площади, либо компания сектора «b2b» с хорошим разветвленным потоком клиентов, посещающих здание бизнес-центра. Таким компаниям арендодатель, как правило, готов обеспечивать индивидуальные условия аренды, подразумевающие скидки, бонусы, арендные каникулы, предоставление пространства под рекламу.

- Сколько сегодня составляет средний дисконт, на который может рассчитывать арендатор во время торгов с собственником здания? Ведь те арендные ставки, которые вы озвучили, представляют собой предлагаемые, а не окончательные расценки.

- В связи с отсутствием в открытом доступе достаточного количества достоверной информации говорить о среднерыночном размере дисконта не приходится. Эта величина может серьезно различаться по отдельным объектам и для разных арендаторов. Кроме того, возможность предоставления скидок во многом обусловлена изначальной позицией самого продавца. Так, в Минске сегодня есть примеры, когда арендодатели занимают достаточно жесткую ценовую позицию, которую стремятся выдерживать на протяжении длительного времени.

- Насколько сегодня застрахован арендатор? В частности, может ли он быть уверен, что арендные ставки не будут пересмотрены, а за испорченный кондиционер заплатит собственник офиса?

- Гарантией исполнения обязательств для арендатора, как впрочем, и для арендодателя выступает грамотно составленный и добросовестно исполняемый контракт. При условии, что арендатор своевременно оплачивает аренду и иные платежи по договору, добросовестно эксплуатирует переданное ему имущество, арендодатель всегда будет ценить такого клиента, в частности, обсуждать с ним условия оплаты на очередной срок аренды.

- Сегодня некоторые владельцы (или совладельцы) бизнес-центров любят относить свои объекты к А-классу. Поскольку единых критериев на рынке еще не выработано, насколько это обоснованно?

- Ссылки на высокий класс «А» того или иного объекта чаще всего используются при сдаче в аренду либо продаже. Иногда это соответствует действительности, но иногда и нет. При этом большинство продавцов уверено, что таким образом их объекты лучше продаются.
В целом, один из важнейших критериев – это наличие единого собственника и централизованное управление объектом. Это, кстати, подтверждают и международные методики, например, стандарты Международной ассоциации собственников и управляющих зданиями BOMA.

- Какие тенденции будут характерны для рынка офисной недвижимости в ближайшие полгода?

- В течение года планируется, что будут сданы в эксплуатацию несколько общественно-деловых и административно-торговых центров, что, несомненно, увеличит размер предложения на рынке аренды офисной недвижимости. Насколько это сможет сказаться на ставках аренды, спрогнозировать сложно, поскольку это связано со сроками ввода отдельных объектов, темпами восстановления экономики, кредитной политикой банков и другими факторами.

- Стали ли крупные компании в условиях снижения стоимости строительства отдавать предпочтение возведению собственных объектов, вместо того, чтобы снимать помещения?

- Нынешнее соотношение цен и ставок аренды офисной недвижимости позволяет покупателю, купив офис, окупить инвестиции менее чем за 5 лет, что, безусловно, является очень хорошим показателем. Сейчас лучшее время для того, чтобы делать вложения в покупку коммерческой недвижимости, при этом не обязательно офисной.

- Во сколько сегодня обойдется квадратный метр офисной недвижимости для компании, принимающей участие в долевом строительстве?

- Предлагаемые цены долевого строительства офисов в бизнес-центрах B-класса располагаются в диапазоне от $1300 до 2500 за квадратный метр, для офисов класса «С» – от $1150 до $1900 за «квадрат».

- Насколько активно ведут себя на минском рынке офисной недвижимости иностранные инвесторы?

- Довольно активно. Причем сфера интересов иностранных инвесторов весьма широка – от застройки жилых кварталов до строительства логистических комплексов. Разумеется, офисная недвижимость также интересна зарубежным компаниям. Из недостатков можно отметить отсутствие на белорусском рынке международных управляющих компаний. Однако они могут появиться в Беларуси, после успешной реализации на основе иностранных инвестиций крупных проектов по строительству многофункциональных общественно-деловых и торгово-развлекательных центров.